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失敗事例

このページでは、物件選びやパートナー会社との契約などによって、投資初心者がマンション投資で失敗した事例とその要因を紹介します。

管理費用をケチったことでマンション投資に失敗

物件は優良ともいえるものでしたが、管理会社との契約内容が結果的に損失を生む要因となった事例です。

「購入した物件は最寄り駅から徒歩5分、築浅のワンルームということもあり、そうそう空室にはならないだろうと思って管理会社とは一般管理で契約しました。空室保証がない分手数料が割安で、集金業務はお任せできるといったサービスです。実際、入居希望者が見つからないというわけではないのですが、単身者向けということもあって退去までの期間が短く、結果的には家賃保証を付けるより多くのマイナスが出てしまいました」

物件選びは間違っていなかったものの、中長期的な収支計画をきちんと立てていたのか少々疑ってしまうような事例です。短期間でも、空室期間の頻度が高まるリスクを見込んでおけば、家賃保証を付けた管理契約での黒字化もできたのではないでしょうか。

ファミリータイプの物件購入でマンション投資に失敗

ワンルームより高い家賃収入を期待して、ファミリータイプのマンションを区分所有した事例を紹介します。

「購入価格は高くても、ファミリータイプなら家賃も高く設定できるし、長く住んでもらえると思ってマンション投資をスタートしました。ところが、購入価格はワンルームの2倍以上だったのに、賃料相場はそれほど高く設定できないという現実に直面。また、今後の運用でもリフォーム費用などがかさむため、当初の思惑は見事に外れてしまいました」

ファミリータイプが絶対ダメとは言いませんが、マンション投資の初心者なら、購入価格が比較的安価で入居者の需要も高いワンルームの方が、リスクを軽減できるのが事実。マンション投資の物件選びでは、プロのアドバイスを受けるなど、慎重さが不可欠です。

安価な物件を選んだためにマンション投資に失敗

初めてのマンション投資で、購入価格が数百万円の中古物件を選んだケース。

「不動産投資は初めてで、数千万円になる新築だと不安だったので、数百万円の安価な中古マンションでスタートしてみようと思ったのです。しかし、結果的にはこれが失敗で、入居者が決まっても短期間で退去したり、空室期間が1年近くになることもあり、滞納や夜逃げといったトラブルにも見舞われました。安い物件には優良な入居者が来ないという現実を知りました」

自分が住む部屋ではないからと、物件の初期費用をケチったことが結果的に失敗につながっています。普通に考えれば、新築マンションの高めの家賃をきちんと払える入居者は、収入が安定している人物と推測されるので、ヘタに安い物件を買うより中長期の収支で見ればプラスになる可能性が高くなるというわけです。

着実な家賃収入や、空室リスクを抑えられる物件選びをすることは言うまでもありませんが、不動産投資は計画段階で最低限、オーナーとして身に付けておくべき知識というものがあり、まずは各種セミナーなどで勉強することから始めましょう。そして収支計画にしろ、物件選びにしろ、実績豊富な専門家に相談することで、何がリスクになるのかを知ることもできます。

まだまだある!不動産投資の失敗例

上記以外にも、不動産投資による失敗例はたくさんあります。ほかの失敗例についてもう少し見ていきましょう。

ケース①:節税効果がなくなった途端赤字になって失敗

節税と生命保険の代わりに不動産投資を始める人は多くいます。家賃収入から毎月のローンの返済や経費などを差し引くと、数万円の赤字ですが、次第に節税効果で黒字になってきます。
しかし節税効果というのは永遠に続くものではないので、途中から急に赤字になる可能性はあります。こうなったときに物件の売却価格をしようとしても、査定価格は購入価格から大幅にダウンしていることがほとんどです。
節税効果をあてにして収支計画を立てても、失敗する可能性はあるので注意が必要です。

ケース②:短期間の無理な返済計画で失敗

不動産購入をする人の中で、融資も利用して購入する場合は、できれば短期間で返済したいですよね。そのため、返済期間を短期間で立ててしまう方も多くいます。
悪いケースだと、最初の一年目は空室もなく計画通りに家賃収入が発生していましたが、いくつか空室が出てしまうと返済が苦しくなってきます。アパートの修繕や自分の住民税などの支払いも高くなるので、出費が増えて資金繰りが苦しくなります。
購入して3、4年ほどでせっかく購入したアパートを手放すことになる可能性もあるので、不動産を購入する前に、起こりうるリスクを予想することが大切です。

ケース③:大学の移転で一気に空室となり失敗

不動産の近くに大学があるので、需要があると見込んで失敗したケースです。
不動産を購入する際や建設する場合には、周辺の施設も確認しますよね。近くに大学などがあると学生の入居が見込めます。
しかし、それだけに頼ってしまうとあまりにもリスクが高すぎます。頼りにしていた大学が急になくなると、空室も大量に発生してしまいます。さらに空室期間が長期間続くと家賃収入も激減します。
特定の施設に頼り過ぎると、このようなことも起こりうるのでよく考えましょう。

ケース④:新築ワンルームの失敗

購入する不動産が新築マンションの場合には、そのマンションを販売するためにパンフレット費用、人件費、HP製作費などの販売促進費用が価格に上乗せされて販売されています。すると物件価格も高くなり、投資の効率が悪くなります。
資産運用を考えるのであれば、新築よりは中古が良いです。中古は新築に比べると購入価格が安く、家賃もさほど変わりはありません。購入価格が安い分高い利回りを期待できます。

ケース⑤:エアコンの交換費用が150万円かかってしまったケース

富裕層に人気のある、高額賃貸物件のタワーマンションでの事例です。
入居者からあるクレームの電話が来ました。「エアコンの効きが悪いから一日中つけっぱなしにしていたら、電気代が7万円かかった。どうにかしてほしい。」という内容です。
急いで業者に向かわせると、エアコンの効きが本当に悪いことが判明しました。そうなると交換費用は家主が負担することになります。
エアコンは通常の壁掛けタイプではなく、天井に埋め込むタイプのビルトインタイプのエアコンでした。通常のエアコンと比べると、ビルトインタイプは交換費用が高くなり価格は何と150万円。
人気のあるタワーマンションだからこそ設備もお金をかけています。思わぬ出費が急に発生することがあるので、備えが必要になります。

ケース⑥:戸建ての水回りのリフォームで高額出費があったケース

駅から二駅離れている戸建賃貸で実際にあったケースです。
1000万円というお手頃な価格に魅かれて物件を購入しましたが、築20年は経過していたので水回りのリフォームが必要となりました。
かかったリフォーム費用は150万円。この物件の周辺の家賃相場は8万円なので、約一年半の家賃に相当することになります。リフォームをしないことには入居者は現れないので、リフォームを行ないました。
しかしリフォームが完了する時期は、引っ越しシーズンではなかったので半年間入居者が現れませんでした。引っ越しシーズンを見込んでリフォームを行なうと、このような失敗もなくなります。

不動産投資に失敗しないためには

上記の失敗例を踏まえて、失敗から学ぶことが大切です。不動産投資の魅力は利回りですが、リスクもあるものだと考え、そのリスクに対して対処すべきことを明確にしておく必要があります。
物件選びは需要がある場所というのが第一条件です。そのためには、信頼できる管理会社を探すようにしましょう。物件がキレイで立地が良くても、管理会社が悪ければ失敗する可能性があります。
さらに管理会社が提案する情報だけを鵜呑みにするのではなく、自分でも情報を探すことが大切です。物件価格、家賃設定、売却世総額、最低この三つは自分でも調べておくようにしましょう。
そして物件をいざ購入する際には、最悪の状況を頭でイメージしましょう。それも何パターンかのリスクを想像し、そうなったときの対処法をシミュレーションするようにしましょう。

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