初心者のための投資用マンション入門ガイド

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失敗事例

このページでは、物件選びやパートナー会社との契約などによって、投資初心者がマンション投資で失敗した事例とその要因を紹介します。

管理費用をケチったことでマンション投資に失敗

物件は優良ともいえるものでしたが、管理会社との契約内容が結果的に損失を生む要因となった事例です。

「購入した物件は最寄り駅から徒歩5分、築浅のワンルームということもあり、そうそう空室にはならないだろうと思って管理会社とは一般管理で契約しました。空室保証がない分手数料が割安で、集金業務はお任せできるといったサービスです。実際、入居希望者が見つからないというわけではないのですが、単身者向けということもあって退去までの期間が短く、結果的には家賃保証を付けるより多くのマイナスが出てしまいました」

物件選びは間違っていなかったものの、中長期的な収支計画をきちんと立てていたのか少々疑ってしまうような事例です。短期間でも、空室期間の頻度が高まるリスクを見込んでおけば、家賃保証を付けた管理契約での黒字化もできたのではないでしょうか。

ファミリータイプの物件購入でマンション投資に失敗

ワンルームより高い家賃収入を期待して、ファミリータイプのマンションを区分所有した事例を紹介します。

「購入価格は高くても、ファミリータイプなら家賃も高く設定できるし、長く住んでもらえると思ってマンション投資をスタートしました。ところが、購入価格はワンルームの2倍以上だったのに、賃料相場はそれほど高く設定できないという現実に直面。また、今後の運用でもリフォーム費用などがかさむため、当初の思惑は見事に外れてしまいました」

ファミリータイプが絶対ダメとは言いませんが、マンション投資の初心者なら、購入価格が比較的安価で入居者の需要も高いワンルームの方が、リスクを軽減できるのが事実。マンション投資の物件選びでは、プロのアドバイスを受けるなど、慎重さが不可欠です。

安価な物件を選んだためにマンション投資に失敗

初めてのマンション投資で、購入価格が数百万円の中古物件を選んだケース。

「不動産投資は初めてで、数千万円になる新築だと不安だったので、数百万円の安価な中古マンションでスタートしてみようと思ったのです。しかし、結果的にはこれが失敗で、入居者が決まっても短期間で退去したり、空室期間が1年近くになることもあり、滞納や夜逃げといったトラブルにも見舞われました。安い物件には優良な入居者が来ないという現実を知りました」

自分が住む部屋ではないからと、物件の初期費用をケチったことが結果的に失敗につながっています。普通に考えれば、新築マンションの高めの家賃をきちんと払える入居者は、収入が安定している人物と推測されるので、ヘタに安い物件を買うより中長期の収支で見ればプラスになる可能性が高くなるというわけです。

着実な家賃収入や、空室リスクを抑えられる物件選びをすることは言うまでもありませんが、不動産投資は計画段階で最低限、オーナーとして身に付けておくべき知識というものがあり、まずは各種セミナーなどで勉強することから始めましょう。そして収支計画にしろ、物件選びにしろ、実績豊富な専門家に相談することで、何がリスクになるのかを知ることもできます。

20代・30代の失敗事例 中古マンション編

このページでは、20代・30代で投資を失敗した人のエピソードを紹介していきます。

20代・男性
「僕は、将来の生活費を確保するという意味から、不動産投資には興味がありました。そんななか、あるセミナーに参加する機会があったのです。そのセミナーでスタッフのうちの1人から声をかけられます。それは、『中古マンションですが、利回りがこれくらいの物件があります。不動産投資にどうですか?』という話でした。

(こんなにあからさまにセミナーで営業してくるなんて、ちょっと怪しいな)とうすうす思いながらも、僕は興味本位から少し詳しく聞いてみることに。話を聞くと、それは20%以上とかなりの高利回りで、しかも価格もてごろ。(こんなに掘り出し物があるのか!)と、思わずその話に飛びついてしまったのです。

もちろん、そう都合のいい話はなく、結果的には不良物件。数字上は優良物件でも、実際は傷みが激しく、修繕すらままなりません。みなさんも、セミナーでのうまい話には気をつけてください」

30代・男性
「自分も中古マンション投資をしたのですが、ローンを組んでマンション運営をスタート後、しばらくは毎月2万円ほどの赤字でした。それでもなんとか経営できていたのですが、2年くらいたつと退去者が出たあと空室が埋まらなくなったのです。サブリース契約も結んでいなかったため、家賃も補填・保証されません。震災で建物もダメージを喰らい、修繕に予定外の出費が。もともと業者に言われるがままに買った物件だったので、入居者が集まりにくい物件だったのでしょう。今後は、きちんと自分で調べるか、信頼できる会社に頼もうと思います」

30代・男性
「せっかく不動産投資用に購入した中古マンションですが、先の震災で建物にヒビが入ってしまいました。収益性に問題のあった物件だったので、この機に売却しようとしましたが、不思議なほど買い手がつきません。調べてみると、この物件は旧耐震基準。つまり、新耐震基準を満たしていなかったのです。修繕しようとしても、不動産投資会社は『対応できない」とのこと。自己資金で修繕しようにも最低でも数百万円単位の費用がかかりますが、自分にはそんな資金はありません。仕方なく、ローンを組み、修繕したのですが、購入する前に耐震基準についてきちんと調べておくべきでした。いまではローンの返済ばかりに追われ、当初の目的であった将来の生活資金の確保も怪しいしだいです」

その他口コミ

30代・男性
「不動産投資をはじめるあたり、自分の場合は妻の友人のつてで、不動産会社を紹介してもらいました。友人もその不動産会社で1億5,000万円のマンションを1棟買っているというので、信用したのですが、結果的にはこれが大失敗。何の知識もなく、不動産会社に言われるがままに契約してしまったので、中古物件なのにローンがやたら長い、金利が高い、修繕費が必要ということがのちのちわかり、思ったような利益がえられていません」

30代・男性
「購入前の計算では収支は黒字のはずでした、しかし、実際は想定よりも空室が多く出てしまうという事態に。部屋の魅力をアップして入居率を高めようと、退去者が出るたびのリフォームをしたので、収支はいつしか完全な赤字になってしまいました。リフォーム代が15万円、新規入居者募集費用に7万円。それが2か月1戸のペースで退去者が出たので、もう支出に収入が追いつきません。根本的に、収益物件ではなかったこということです」

30代・男性
「金利が4.5%と高いうえ、30年の長期でローンを組んでしまったのが失敗でした。わたしが購入したのは築25年の物件ですから、30年後には築55年。単純に考えて、とても建物がもつわけがありません。リフォームするにも多額の資金が必要ですし、この先どうやり繰りしようか悩んでいます。とくに中古物件を買う方は、ローンの組み方に気をつけてください」

30代・男性
「1K30戸で利回り10%というマンションを1億円で購入、運営しています。ちょっと高額な物件でしたが、不動産会社の担当者のこれまで満室状態が続いている、という話もあり、思い切って購入しました。収支予測では、毎月10万円のプラスになる予定。しかし、これがとんだ予測違い。実際に購入してみると、空室があとを絶ちません。理由は建物の老朽化でした。外見はリフォームしているものの、各部屋の設備は劣化しており、改修・修繕するには500万円以上の資金が必要です。投資失敗とはまだ言い切れませんが、いまのところそんな資金はないため、先行きが不安で仕方ありません」

30代・男性
「自分はマンションを2部屋運用しています。経営はじめから壁にぶち当たり、家賃を下げないと入居が埋まらないという事態に。いきなり想定よりも収入予測が狂ってしまったのです。収支はトントンでしたが、それでも赤字にはならずに運営していました。事態が悪化したのは、入居者が退去したとき。それも2部屋ほぼ同時に退去してしまったので、リフォーム費用が一気にかさんでしまったのです。さらに、その時点で築年数も経っていたので、新規入居者募集には賃料も下げざるをえず、手持ち資金がいっぺんに吹っ飛んでしまいました。このままでは赤字転落は間違いないので、どうしようか思案中です」

30代・男性
「不動産投資会社の営業に言いくるめられ、トータルで7,000万円以上はあった物件を4,000万円台で手放さざるをえず、結局、自己破産してしまいました。それは、営業からすすめられるがままに低利回りの物件を高金利のローンを組まされて購入してしまったから。家賃収入は9万円しかないのに、毎月の返済額は7万円ほど。しかも、あとで気づいたところ、無担保のカードローンを利用する仕組みになっており、実際の返済額は月々13万円だったのです。累積する赤字に耐えられなくなって、相場よりも安価で物件を売っても追いつかず、消費者金融からの督促にもこたえられなくなった結果、自己破産しました」

30代・男性
「駅から徒歩5分という、築浅で外観もよくアクセス抜群の物件を購入しました。当時はマンション経営の知識はあまりなかったため、契約は不動産会社の担当者のすべてお任せ。いま思えばこれが失敗の要因だったと思います。空室保証ではなく、担当者のすすめで、一般管理で購入したのです。しばらくは順調に経営していたものの、退去者が出てから問題発生。次の入居者が決まらず、家賃収入がまるっきり途絶えてしまう事態に。やっと入居したと思ったら、すぐに退去され、リフォーム代もかさみます。業者に空室保証に切り替えてもらおうとしたら、なんとその業者はなくなってしまっていました」

30代・男性
「もともとサブリース契約でマンション経営をしていましたが、途中からより手数料が安価な一般管理に切り替えました。これが失敗のもと。退去者が出るごとにバカにならないリフォーム代・クリーニング代がかかるほか、1度空室になると2~3か月は入居者が決まらず、家賃も入りません。おかげで収支計画も総崩れ。目先の手数料惜しさに、手痛い授業料を支払わされました」

30代・男性
「マンション投資をはじめる際、ワンルームとファミリータイプとで迷いました。結局、家賃の高さから高額なファミリータイプにしました。しかし、わたしの購入したファミリータイプの購入費用はワンルームの2倍、3倍しても、家賃は2倍、3倍まではしないのです。しかも、部屋が広いぶんリフォーム代がかさみます。当然、利回りも低くなり、投資としてはあまり効率のいいものとはなりませんでした」

30代・男性
「マンション投資をはじめたのは、節税効果目的です。当初は狙い通り節税効果があって、還付金も含めると黒字収支だったのですが、最近は節税効果が薄れてきて赤字収支に。そこで、物件を売却しようと査定してもらったところ、購入価格から400万円の下落。この価格では売却しても残債を返済できず、無意味です。所有していても赤字で、売るにも売れない。もう一刻も早くローンを繰り上げ返済して、黒字になるようにするしかありません」

まだまだある!不動産投資の失敗例

上記以外にも、不動産投資による失敗例はたくさんあります。ほかの失敗例についてもう少し見ていきましょう。

ケース①:節税効果がなくなった途端赤字になって失敗

節税と生命保険の代わりに不動産投資を始める人は多くいます。家賃収入から毎月のローンの返済や経費などを差し引くと、数万円の赤字ですが、次第に節税効果で黒字になってきます。

しかし節税効果というのは永遠に続くものではないので、途中から急に赤字になる可能性はあります。こうなったときに物件の売却価格をしようとしても、査定価格は購入価格から大幅にダウンしていることがほとんどです。

節税効果をあてにして収支計画を立てても、失敗する可能性はあるので注意が必要です。

ケース②:短期間の無理な返済計画で失敗

不動産購入をする人の中で、融資も利用して購入する場合は、できれば短期間で返済したいものです。そのため、返済期間を短期間で立ててしまう方も多くいます。

悪いケースだと、最初の一年目は空室もなく計画通りに家賃収入が発生していましたが、いくつか空室が出てしまうと返済が苦しくなってきます。アパートの修繕や自分の住民税などの支払いも高くなるので、出費が増えて資金繰りが苦しくなります。

購入して3、4年ほどでせっかく購入したアパートを手放すことになる可能性もあるので、不動産を購入する前に、起こりうるリスクを予想することが大切です。

ケース③:大学の移転で一気に空室となり失敗

不動産の近くに大学があるので、需要があると見込んで失敗したケースです。

不動産を購入する際や建設する場合には、周辺の施設も確認します。近くに大学などがあると学生の入居が見込めます。

しかし、それだけに頼ってしまうとあまりにもリスクが高すぎます。頼りにしていた大学が急になくなると、空室も大量に発生してしまいます。さらに空室期間が長期間続くと家賃収入も激減します。

特定の施設に頼り過ぎると、このようなことも起こりうるのでよく考えましょう。

ケース④:新築ワンルームの失敗

購入する不動産が新築マンションの場合には、そのマンションを販売するためにパンフレット費用、人件費、HP製作費などの販売促進費用が価格に上乗せされて販売されています。すると物件価格も高くなり、投資の効率が悪くなります。

資産運用を考えるのであれば、新築よりは中古が良いです。中古は新築に比べると購入価格が安く、家賃もさほど変わりはありません。購入価格が安い分高い利回りを期待できます。

ケース⑤:エアコンの交換費用が150万円かかってしまったケース

富裕層に人気のある、高額賃貸物件のタワーマンションでの事例です。

入居者からあるクレームの電話が来ました。「エアコンの効きが悪いから一日中つけっぱなしにしていたら、電気代が7万円かかった。どうにかしてほしい。」という内容です。

急いで業者に向かわせると、エアコンの効きが本当に悪いことが判明しました。そうなると交換費用は家主が負担することになります。

エアコンは通常の壁掛けタイプではなく、天井に埋め込むタイプのビルトインタイプのエアコンでした。通常のエアコンと比べると、ビルトインタイプは交換費用が高くなり価格は何と150万円。

人気のあるタワーマンションだからこそ設備もお金をかけています。思わぬ出費が急に発生することがあるので、備えが必要になります。

ケース⑥:戸建ての水回りのリフォームで高額出費があったケース

駅から二駅離れている戸建賃貸で実際にあったケースです。

1,000万円というお手頃な価格に魅かれて物件を購入しましたが、築20年は経過していたので水回りのリフォームが必要となりました。

かかったリフォーム費用は150万円。この物件の周辺の家賃相場は8万円なので、約一年半の家賃に相当することになります。リフォームをしないことには入居者は現れないので、リフォームを行ないました。

しかしリフォームが完了する時期は、引っ越しシーズンではなかったので半年間入居者が現れませんでした。引っ越しシーズンを見込んでリフォームを行なうと、このような失敗もなくなります。

不動産投資に失敗しないためには

上記の失敗例を踏まえて、失敗から学ぶことが大切です。不動産投資の魅力は利回りですが、リスクもあるものだと考え、そのリスクに対して対処すべきことを明確にしておく必要があります。

物件選びは需要がある場所というのが第一条件です。そのためには、信頼できる管理会社を探すようにしましょう。物件がキレイで立地が良くても、管理会社が悪ければ失敗する可能性があります。

さらに管理会社が提案する情報だけを鵜呑みにするのではなく、自分でも情報を探すことが大切です。物件価格、家賃設定、売却世総額、最低この三つは自分でも調べておくようにしましょう。

そして物件をいざ購入する際には、最悪の状況を頭でイメージしましょう。それも何パターンかのリスクを想像し、そうなったときの対処法をシミュレーションするようにしましょう。

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