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利回りとは?

このページでは、計算方法や種類による違いなど、投資判断の基準となる利回りについて知っておきたい基礎知識をまとめてみました。

年間収益ではなく利回りで投資効率を比較する理由とは

利回りとは投資効率を表す指標で、投資金額と年間収益とで算出することができます。わかりやすい例をあげると、100万円を投資して1年で10万円の利益があった場合、利回りは10%となります。計算式にすると以下の通りです。

利回り=年間利益÷投資額×100

年間利益は、手数料など経費があれば、それをマイナスした金額となります。

不動産投資で物件を比較する場合、この利回りを計算するのがポイントで、単純な家賃収入額だけで比較しても収益性を可視化することはできません。投資額が1,000万円の物件で年間収益が80万円の物件なら、単純計算で利回りは8%。投資額が2,000万円の物件で年間収益が150万円の物件なら、単純計算で利回りは7.5%。家賃収入が150万円入る物件であっても、利回りで比較すると1,000万円の物件の方が高利回りの優良物件ということもあるわけです。

不動産投資における表面利回りと実質利回りの違いとは

利回りの違いがわかったところで、不動産投資を例にあげて種類の違いを説明していきます。不動産投資の指標としては、表面利回りと実質利回りの数値が使われるので、その違いも理解しておきましょう。

表面利回りとは

不動産運営に必要な経費などはひとまず置いておいて、家賃収入から算出する利回りを表面利回りといいます。物件を一棟買いする場合に、管理費や修繕積立金などが確定していない状態で投資効率を検討する際に利用します。

表面利回り=年間家賃収入÷不動産購入価格×100

実質利回りとは

賃貸管理にかかる経費を引いた、手取りの収入を元に算出するのが実質利回り。専門業者に委託する管理代行手数料や、管理費・修繕積立金などを勘案して計算することになります。

実質利回り=(年間家賃収入-年間経費)÷不動産購入価格×100

このように、利回りに関する基礎知識があれば、投資商品を選ぶ際にも数値で比較検討することができます。

不動産投資と株式投資を比較し、利回りやリスクなどのメリット・デメリットを紹介しているページもありますので、ぜひ参考にしてください。

実際に利回りを計算する

利回りの種類は二種類あり、物件情報に記載されているのは、表面利回りが多いようです。

【表面利回りの計算式】

「想定される年間家賃収入×物件の購入価格=表面利回り」

表面利回りは、物件を購入してすぐの時期の、大まかな収益力を把握するのに便利です。

☆物件A 価格(税込)1,500万円  想定家賃月額 7万円

7万円×12ヵ月÷1,500万円=0.056(5.6%)

【実質利回りの計算式】

「年間家賃収入-経費÷物件の購入価格=実質利回り」

実質利回りは、より正確な収益力を判断するためのものとしておススメします。毎年かかる税額や管理費等のランニングコストも差し引いて判断します。同じく上記の物件Aを例としてご紹介します。

☆物件A 価格(税込)1,500万円 想定家賃月額 7万円

管理費+修繕積立金月額 3万5000円、固定資産税 5万円

不動産仲介手数料 12万円

☆物件A 実質利回り

(84万円-42万円-5万円-12万円)÷1500万円=0.0166(1.67%)

このように、購入する前などに大まかな利回りを計算し、次にもより詳しい利回りを計算するようにしましょう。

不動産投資には、予期せぬ修理が必要になったり、空室が発生してしまうこともあります。そういったリスクも想定しておくようにしましょう。

一筋縄ではいかない不動産投資の利回り

上記で開設したのは、あくまでも基本的な利回りの計算式です。物件の状態によっては利回りは変動するものです。ここでは、利回りを考えるときに考慮しておきたいポイントをご紹介します。

入居者の有無

空室の投資物件を購入しようと考えている場合は、不動産会社が提示している利回りに注意をすることが必要です。空室の物件なので、もちろん家賃も発生しません。

利回りの計算は基本的に、満室になった状態で計算されています。表面利回りを計算する際は、家賃が周辺相場に合っているのか必ず確認しましょう。

入居者の居住年数

入居者がいる物件で、10年以上住み続けている場合は、その入居者が退去した際には家賃が下がることを把握しておきましょう。

利回りを確認する時は、入居者がいつから住んでいるのか、周辺家賃と相場があっているか、確認しておきましょう。

築年数

物件を購入した時の利回りが永遠に続く可能性は低いので、その点を事前に考慮しておく必要があります。

物件は月日が経つにつれて、築年数が増え修繕コストもかかってきます。維持管理コストが上昇すると、不動産投資の利回りも低くなります。

物件のニーズ

どんなに高い利回りが設定されていても、物件の需要が見込めないエリアの場合は、利回りが低くなってしまう可能性があります。

空室が出ると、空き部屋を埋めるために入居者を募集します。広告費用の支払いをしたり、入居後の一定期間の家賃が無料にしたりするなどの工夫をする必要があります。このような突然の出費にも備えておかなければなりません。

物件のニーズまでしっかりと考えて投資物件を選ぶようにしましょう。

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