HOME » 超初心者のための投資Q&A » ゼロから学ぶマンションの資産運用

ゼロから学ぶマンションの資産運用

頭金が無くても始められるマンション経営

マンション経営とは、マンション投資とも呼ばれていて、毎月安定した家賃収入を得られる仕組みです。マンションを購入し、そのマンションを賃貸として第三者に貸し出すことで、家賃収入をローンの返済や資産形成に充てます。代表的な投資はFX、株などがありますが、これらに投資するためのお金を、金融機関から借りることはできません。しかしマンション投資は、数ある投資の中でも唯一ローンを組むことができます。

マンションが資産運用として優れている理由

利回りが高い投資の中で、株式などが挙げられますが、こういった利回りが高い投資にはハイリスクであることがほとんどで、会社が倒産してしまうとゼロになってしまいます。それに比べマンション投資は、ローンを組んでもその返済は家賃収入から充当できるので、非常にわかりやすい方法で資産運用・資産形成ができます。また購入したマンション自体が現物の資産として残るのが大きな魅力です。

資産運用を始める理由も人それぞれ

資産運用を始める際に、皆どういった理由で始めるのでしょうか。いくつかの例を挙げるので参考にしてくださいね。

保険代わりとして

マンション投資をすると、それが生命保険の代わりにもなります。なぜかと言うと、マンションをローンで購入すると死亡保障が付いている、団体信用生命保険にも加入ができるからです。ローン契約者に万が一のことがあると、残されたローンは保険で全額負担されます。そうすると残された家族は、ローンの負担を負うことなく毎月家賃収入が得られるので、その後の生活を安心して送ることができます。

将来のインフレ対策として

マンションは現物資産なので、インフレやデフレに大きく影響を受けることが少ないのが利点です。一方、FXや株式は、政治や海外の経済状況の影響で大きく変動します。さらに預貯金での資産運用は、各国の貨幣価値に大きく左右されるので、場合によっては損失が大きくなります。

節税対策として

資産を現金や株式で相続する際には、その全額が課税対象になります。しかし、マンションそのものの相続には相続税が大幅に軽減されるので、マンション投資を行い、将来的にマンションを資産として残そうと考えている人が多いのです。さらにマンション投資は、支出がない減価償却費やローンの利息などが経費として認められるので、経費が不動産所得よりも上回り赤字になると、確定申告時に源泉徴収分から差し引かれた所得税の還付や、住民税の軽減を受けられることがあります。

副業として

マンション投資は、FXや株式投資と比べると、あまり時間をとる必要がありません。FXや株式投資は知識を把握する時間や、戦略を練る時間を必要とするので、家族との関係や本業である仕事に良くない影響をもたらす可能性もあります。一方マンション投資の場合だと、入居者がいると自然と家賃収入が入ってくるシンプルな仕組みなので、着実に資産が形成されていきます。

マンションの資産運用を行うまでの流れとは

マンションの資産運用をする際には、基本的な流れがあります。事前にその流れを知ることで、実際の場面でスムーズに進めることができます。ここでは、その流れをご紹介するので把握しておきましょう。

  1. 予算決め
  2. 初めに自分の予算と、投資に費やする資金額をしっかりと決めましょう。投資をするには、資金を持っていることが第一条件です。融資が必要な場合は、事前に金融機関で融資の事前審査を申し込む必要があります。

  3. 物件選び
  4. 予算が決まったら、次は物件選びを行います。

    インターネットや不動産会社から情報を集め、収益性が高くなる条件が揃っているマンションを探しましょう。

  5. 現地確認
  6. 理想的な物件が見つかったら、実際に現地へ行ってみましょう。昼と夜行ってみると、時間帯によって周辺の環境の変化を知ることができます。

  7. 買付申込
  8. これだという物件が見つかったら、買付申込をします。

    申込の前には周辺エリアの情報を調べて、販売価格や家賃の相場を把握しておきましょう。その情報をもとに価格交渉を行うことで、提示されている販売価格よりも安く購入できる可能性があります。

  9. 売買契約等の締結
  10. 不動産会社と売買契約を締結します。融資を利用して物件を購入する際には、この時に合わせて融資借入の契約を行います。

  11. 支払い
  12. 物件の代金の支払いを行います。請求は概算でのものとなるため、過不足が発生した際には後日また精算を行うことになります。

  13. 引き渡し
  14. お支払が済めば、いよいよ物件の引き渡しとなります。

    家賃収入はこの引き渡された日からスタートしますが、引き渡し当月はその日からの日割りでの収入となりますので注意が必要です。

  15. マンションの運用開始
  16. 料金の精算と登記手続きが終わると、登記済権利証が届いて物件購入の完了となって、マンションの運用開始となります。

    引き渡し後のアフターサービスに対応しているところがほとんどですので、なにか不具合などがあれば相談をすることができます。

返済リスクを抑えるためも確保しておきたい自己資金とは

マンションを購入する際にローンを組む方も多いのですが、自己資金の有無によって、この先のリスクに対応できるかどうかが分かれます。ほとんどの方が、ローンの返済を家賃収入から返済するように計画を立てますが、空室が長引いてしまうと、利回りが落ちて赤字になる可能性が高くなります。赤字になると、当然自己資金からローン返済を支払う必要がありますが、自己資金がないとローン返済ができなくなり、泣く泣くマンションを売却しなければなりません。

収益を得るためにも物件選びが大切

効率よく資産運用をするには、投資物件に空室を発生させない工夫が必要になります。どういった点に注意したらよいのか、いくつかのポイントをお教えします。

賃貸の需要

賃貸の需要というのは、その物件がどれだけ魅力があるのかどうかです。基本的には、都心から近く駅やバス停から10分以内だと好立地で需要が高くなります。逆に、スーパーや病院といった施設がなく、駅やバス停からも遠いと需用が低くなります。どうしたら優良物件になるのかをしっかり考えましょう。

入居者の居住年数

中古マンションを購入する際に、取引をしている最中でも入居者がいる場合もあります。特定の部屋に10年以上住み続けている住人がいて、その住人が退去してしまうと、家賃も値下げになってしまいます。購入しようとしている物件に、入居者がいる場合には現在設定されている家賃をしっかり確認しておきましょう。

マンションの管理状況

購入する前に、過去に修繕工事が行われているのかどうかを確認をしましょう。きちんと管理がされている物件というのは、購入後でも修繕費があまりかからず、トラブルも起こりにくくなります。

このような情報は、重要事項調査報告書を見ると確認することができるので、必ずチェックするようにしましょう。

これらを踏まえて考える~値崩れしないマンションの特徴とは~

利回りが高い物件は、エリアの人気度や販売価格の安さなど、様々な条件から成り立っています。ここでは値崩れしにくいマンションの特徴を詳しく探っていきましょう。

狙い目は東京23区

東京の23区という場所は、人口が多くて活力ある日本の都市なので、需要が大いに見込めます。人工の数は賃貸需要に直結するので、東京23区を選ぶというのは賢明な選択と言えます。東京には全国から働きに出てくる人が多い上に、交通の利便性が高いため安定した入居率が望めるでしょう。

マンションは新築ではなく中古!!

新築と中古では、築年数や耐久性の違いから販売価格が大きく異なります。

それ以外にも、新築では売り出すために必要な、販売促進費用が購入価格に上乗せされてしまいます。そのため中古と比べると、販売コストが余計にかかってしまうのです。

こういった余計な費用がかからない中古物件であれば、適正価格で購入することが可能です。また、マンションは新築と比べて、中古の方が選択肢が多いため豊富な検討材料をもって物件選びができます。

ファミリータイプよりもワンルーム!

ファミリータイプのマンションよりも、ワンルームマンションの方が効率よく不動産投資ができます。空室期間が短く、退去後のリフォーム費用が低いワンルームを選ぶのがベストです。ファミリータイプは、子供がいる家庭がほとんどなので、入学時期などの引っ越しシーズンに大きく左右されます。引っ越しシーズンを逃すと空室が数か月続くこともある上に、間取りも大きいのでリフォーム費用も高くなります。

資産運用は徹底した下準備が大切~まずは基礎知識を落とし込もう~

マンション投資を成功させるには、マンション投資について知識を着けておくことが大切です。ここでは基礎知識を着ける3つのポイントをお教えします。

マンションの運用に関する基礎知識をつける方法

  1. マンション投資に関する本を読み、基礎知識を学ぶ。
  2. この分野の本で売れている本は多くの人が、参考にしているということなので、読んでおくだけでも有益な情報になることが多いです。

  3. マンション経営者にリアルな話を聞く
  4. 実際にマンションを経営されている方の話を聞いてみましょう。身近にいない場合はインターネットで体験談と検索をするといいでしょう。

積極的にセミナーに参加しよう

これからマンション経営をするという場合は、積極的に不動産経営のセミナーに参加すると効率よく知識を吸収できます。

しかしながら、目についた不動産経営のセミナー全てに参加をしていけばいいというわけではありません。

初心者の方がいきなり専門的な知識を詰め込んでいこうとしても、ほとんどの場合は講師が言っている意味が分からずにせっかくのセミナーを活用できなくなってしまいます。

まずはマンション経営初心者に向けたセミナーへ参加していくことから始めていく方が効率的です。

成功例であるセミナー講師から知識を吸収することができる大きなチャンスとなりますので、経営をする上での疑問は解消できるように質問をしていくことが、マンション経営への大きな一歩となります。

 

はじめてのマンション経営は分からない事だらけで、「いざマンションを購入したはいいがどうすればいいか分からない」という人も少なくありません。

知識ゼロからマンションを経営していくには、積極的にマンション経営初心者向けのセミナーに参加して疑問点を消化し、より早く収益に繋げていけるように努力をすることが大切です。