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超初心者のための投資Q&A

投資初心者が覚えておきたい不動産投資など投資の基礎知識

ここでは、商品選びやリスク・利回り・税金など、初心者が不動産投資や株式投資などを始める際に知っておきたい基礎知識を解説しています。
各ページでは、より詳しく解説していますので、参考にしていただけたらと思います。

投資マンションとは?

投資マンションとは、居住目的に販売されるマンションとは異なり、不動産投資を目的として売却利益や家賃収入を得るためのマンションです。投資マンションの運用に関して目的に応じて、キャピタルゲイン(売却利益)とインカムゲイン(賃貸収入)という大きく2つの資産運用方法として取り扱われています。

キャピタルゲインとは、不動産を売ったときに得られる売買差益のことです。景気や需要によって、物件の価値が変動するため、売却のタイミングが重要になります。

例えば2,500万円のワンルームマンションを購入し、後に3,000万円で売却した場合、500万円のキャピタルゲインとなる。売却価格の方が購入価格より低くなる場合は、キャピタルロスと呼ばれます。

インカムゲインとは、不動産投資の場合、投資マンションを賃貸経営して家賃収入の利益を得ることを言います。不動産の借主-賃借人から得られる家賃がそのまま利益になりますが、賃借人がいなければ利益を得られないため、空室対策が重要になってきます。

このキャピタルゲインとインカムゲインを組み合わせたものが不動産投資です。

投資マンションの種類

不動産投資用のマンションは大きく2種類に分かれます。区分マンションと、一棟マンションです。

区分マンションとは、1室のみの投資マンションのことです。投資物件の価格は、建物の広さ、築年数、アクセス、間取り、設備などが関わってきます。区分マンションにも2つの種類があり、1室のみのワンルームタイプマンションと、複数人数で住むことに適したファミリータイプマンションがあります。

一棟マンションとは、丸ごとマンション1棟分の投資のことです。一棟分の投資物件となるので、区分より管理が大変になります。管理会社に依頼をする形が多く、物件を購入した不動産会社で管理を行っているか、提携している管理会社の紹介を受ける場合が多いです。

マンション投資ってなに?東京のマンション投資とメリット

マンション投資は、不動産投資の一種です。資産運用のひとつの形でもあります。ここでは、東京でマンション投資を検討する際に明記しておきたい基礎知識やメリットを説明します。

 

基礎知識1:マンション投資とは

マンション投資は、マンションを購入して入居者を募り、家賃収入を得たり売却したりすることで利益を得る投資を指します。

不動産投資における利益の上げ方は「インカムゲイン方式」と「キャピタルゲイン方式」の2種類があります。

「インカムゲイン方式」とは、株式投資の場合の配当金、銀行預金や利付債券の場合は受取利息を指し、不動産投資の場合は家賃収入を示します。

「キャピタルゲイン方式」は、所有する資産の価格変動によって生じる利益を指します。

東京では、時間と共に価格が高騰する物件も稀にありますが、ほとんどの物件は年々価値が下がっていきます。そのため不動産投資で得られるおもな利益は「インカムゲイン方式」によるものとなります。

基礎知識2:マンション投資で成功するための優良物件の条件

東京のマンション投資で成功するには、優良な物件を選択しなければなりません。

最も重要な条件は、立地の良さと物件価格です。理想は「良い立地の物件を安く買う」こと、最悪なのは「立地の悪い物件を高く買う」ことです。

ワンルームマンションへ投資する場合は駅に近く、都心へのアクセスの良い立地の物件を。ファミリー向けのマンションならば学校やスーパー、病院など子供のいる家族にとって生活しやすい環境を第一に考えた立地を選択します。

エリアの検討が付いたら、相場価格を調べ、自分の資金計画で無理なく購入できる物件を選びましょう。高すぎる物件はもとより、相場よりはるかに安い物件にも注意しましょう。

次に、利回りの高さです。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。表面利回りとは、マンションの収益性の高さを測るのに用いる数値です。実質利回りとは、マンション経営にかかる固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料などの経費を考慮して計算した実際の利回りです。この実質利回りが高ければ高いほど、得られる利益も大きくなります。

物件の築年数も重要なポイントです。 昭和56年以降に建てられた物件のみを検討しましょう。昭和56年より以前の建物は旧耐震基準に基づき設計されているため、耐震性が非常に弱くなります。昭和56年以降の新耐震基準で建設されたマンションは震度6強の地震でも倒れないとされています。

自分の住む物件を探す時に気にするような、方位・角部屋・階層などの諸条件を、投資物件の選択の際はあまり重要視する必要はありません。

東京でマンション投資をするメリット

ここでは、数あるメリットのうちおもな3つをご紹介します。

少額の資金で手堅い資産形成が可能 手元に資金があまりなくても、ローンを活用することで投資をスタートできます。ローンの支払い以外の経費もかかりますが、定期的な家賃収入によってカバーできます。東京のマンションの年利は平均して4~7%。決して大儲けではないかもしれませんが、物件があり入居者がいる間は収入が途切れることはありません。

着実な資産形成をしながら、長期的な収入の見通しを立てることが可能です。相続税・贈与税対策ができる 現金や有価証券を相続または贈与する場合、時価に対して課税されるため評価額が高くなります。

一方、不動産物件の相続・贈与では相続税評価額(固定資産税評価額)のおよそ50%~60%に対しての課税で済みます。サラリーマンでもマンション経営が可能 物件の管理や入居者とのやり取りは、不動産会社や管理会社へ委託することができます。煩雑な業務を外部に任せることで、サラリーマンなど本業を持っている人でも副業としてのマンション投資が可能です。

どの投資商品がいいの?

不動産投資は近年、初心者向けセミナーが盛況だったり、超低金利ローンで物件購入がしやすくなっているといった社会背景もあり、専業主婦や普通のサラリーマンが複数物件を所有して、しっかり家賃収入を得ているというケースも耳にします。

一方、株式投資はネット証券やNISAなどの浸透もあり、多くの人にとって手軽な投資というイメージが醸成されてきています。初心者にとっては2つの投資商品を比較することで、よりその違いが明確になり、自分に合った投資先が見つけやすくなると思います。

詳細ページでは、投資商品の中から一般にも身近な不動産投資と株式投資について、その仕組みの説明と、メリット・デメリットの比較表を掲載しています。投資初心者の場合、多くは会社員や専業主婦など、サイドビジネスとして投資を始めるもの。大きなリターンを得る方法を探るのではなく、できるだけ失敗しないためにはどういった投資をすべきかという視点で、2つの投資方法を検討してみましょう。

不動産投資と株式投資の比較を見る>>

投資のリスクとは?

一般的に、投資はリターンが大きいほどリスクも大きくなる傾向があります。一方、世の中は超低金利なので、元本保証をしてくれる金融商品ではほとんど資産が増えません。

そこで、詳細ページでは不動産投資、株式投資、投資信託、金投資、FXの5つの投資方法について、リスクやリターンの関係を一覧表でまとめてみました。

安易に大きなリターンを求めると、初心者にとっては大きすぎる投資リスクについて、きちんと認識を持っておきましょう。また、老後の年金対策といった、将来不安への備えとして長期的な投資を検討する場合、リスクを小さくするという意味で分散投資という考え方も欠かせません。

ひとつの投資先に資産を集中するのではなく、複数の投資方法を比較検討して、リスクを回避するためにバランスよく分散投資するということも考えておきたいポイントです。

投資のリスクについてもっと詳しく>>

利回りとは?

預貯金であれば、金利によっていくらのリターンが得られるか簡単に算出できますが、支出を伴う投資では利回りによって収益性を検討する必要があります。

単純な年間収益ではなく、利回りのよい投資商品を選ぶのがポイント。そこで、詳細ページでは一般的な投資利回りの計算式から、不動産投資の2つの利回りの違いまで、投資先を検討する際に不可欠な指標の算出方法と見分け方を紹介しています。

特に不動産投資の場合、マンションを購入するといった初期投資が高額になるイメージがありますが、金利も含めたローン返済を家賃収入との収支で算出することで、一般的なサラリーマンにもけして無理ではない資産運用であることが見えてくると思います。

利回りについてもっと詳しく>>

投資にかかる税金とは?

サラリーマンや主婦ならこれまであまり縁のなかった確定申告も、投資で一定以上の利益を得ると税金がかかるようになります。

詳細ページでは、投資に関連する税金の種類の説明や、どのような点が節税になるかなどを紹介しています。

中でも不動産投資は、所得税や住民税、相続税に関連して他の投資商品よりも優位性があり、特にサラリーマンのサイドビジネスとして、将来の家族に残す資産運用として、検討しておきたい点なども注目してください。

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不動産投資をするうえで大事な基礎知識

不動産投資で成功するためには、知識が重要です。

不動産投資は運任せで始めるとほぼ確実に失敗します。しかし、学ぶべきことを学び、リスク対策や資金計画をきちんと行ない地盤を固めることで、安定した投資を行なうことができます。ここでは、そんな不動産投資における基本的な知識を紹介します。

投資と資産運用の違いとは?

割りと多くの人が投資と資産運用を混同しています。しかし、実際にはこの2つは似て非なるものです。

根本的な話をしますと、「投資」とは、利益を得るために商品を購入し、出費のリスクを行なう行為のことを指します。

それに対して「資産運用」は具体的な目標を立てて利益を増やすことを指すのです。つまり、投資は「利益をゼロから生み出す行為」であり、資産運用は「今持っている利益をさらに増やす行為」ということですね。

投資と資産運用は、安定性や利回り、そして目標達成確率において様々な違いがあります。利回りに関しては、投資のほうが遥かに良いです。投資すればするほどそれに見合ったリターンを得やすくなるからです。

しかし、安定性や目標達成確率においては資産運用のほうが圧倒的に優れています。今ある資産を安全に増やすために行なうのが資産運用であり、半ばギャンブルに近い要素である投資と比較すると安全性は雲泥の差です。不動産投資は、どちらかというと資産運用としての側面が強い投資です。

やってはいけない投資方法とは?

不動産投資において、初心者がやってしまいがちな失敗が1つあります。それは、固執してしまうことです。

不動産投資において、選んだ物件がいまいちなので、期待通りの成果をあげられない場合と言うのは結構あります。そんな時にその物件に固執してしまい、いつまでも手放さないというのは非常に危険な行為です。

「今はいまいちだけどいつかもしかしたら…」とおもい続けるのは、実は非常に危険です。たしかにそんな可能性はありますが、それを待つくらいなら早めに見切りをつけて売り払い、別の物件を探したほうが手っ取り早く利益につながります。

物件は、購入当時から長い月日が経つと、半額以下の値段にまで下落してしまうというケースは珍しくありません。そのため、最も賢い手段は早めに売り払い、処分することなのです。不動産投資は、こういった現実的な目線が極めて重要です。将来のことを想定し、早めの決断を行ないましょう。

思い描いた通りに資産を作るには?

理想の資産運用のためには、漠然とした計画ではなく、細かく、明確な目標を持った計画を練りましょう。そのためには、その明確な目標を達成するためには、自分にあった投資を行ないましょう。

目的にあった投資方法というのは、目標によって少し違ってきます。本や参考書に書かれたとおりの投資方法でも良いかもしれませんが、本のとおりだとかえって損をしてしまうケースというのも少なからず存在します。そのため、自分で考え、最も効率的な方法について考えましょう。

そのためには、知識を蓄える必要があります。投資の本を読み、セミナーに参加し、とにかく不動産投資の知識を蓄えていきましょう。その過程で失敗してしまうこともありますが、それも一つの経験となります。

不動産投資は1年や2年ではなく、10年20年という長いスパンで考えるものです。そのため、よほど大きな損害がない限り資産運用に支障が出ることはそんなにありません。よって、多少の失敗はむしろ今後失敗しないための良い経験となるのです。

失敗しないために調べておくべき情報とは?

不動産投資で失敗するケースで、最も多いのが「情報を鵜呑みにしてしまう」ということです。

不動産投資において、「初心者向けのおすすめ物件」なんてものは存在しません。物件は物件であり、初心者向けも上級者向けも存在しません。良い物件は良い物件であり、悪い物件は投資のベテランならまず購入することはありません。

しかし、「投資が初めてならこの物件を買ったらどうだろうか」などといった提案を鵜呑みにし、ろくに調べもせずに購入するというのは非常に危険な行為です。たしかに、おすすめされた物件は良い物件である可能性もありますが、必ずしもそうとは限らないのです。

しっかりと不動産情報を調べ、周囲の環境をチェックし、本当に必要かどうか調べ、購入に踏み切りましょう。自分で調べ、成功も失敗も味わうことで、より不動産投資に関する知識というのは身につき、大きな経験となります。そうすることで、途中で失敗しても、最終的には大きな成功につながるのです。様々な経験を積み重ね、不動産投資で安定した収入を手に入れましょう。

失敗例から学べること

不動産投資の勉強で参考になるのは、成功談よりも失敗談です。失敗談を見ると、失敗するべくして失敗した例が多く、その後どうなったのかというのも具体的に知ることができ、同じ轍を踏まないように意識できるからです。つまり、反面教師として役に立つのです。

失敗談は、主にネットで検索すれば見つけることができます。主な失敗談として多いのが、空き部屋状態が長期化してしまったというケースです。これは、賃貸需要を考慮していなかったことが主な原因として挙げられます。何も考えずに購入した物件がアクセス面も良くなく、周囲に何もないような環境だった場合、このような自体になるケースが多いです。

他にも、家賃減額による赤字化もあります。物件の経年劣化に伴い家賃不相応な物件になってしまった場合、空き室になるリスクを減らすために家賃を減額するケースがあります。この決断は主に管理会社からの提案であり、交渉によって減額するか否かを決めることとなります。

悪徳不動産業者の詐欺に遭うというケースも不動産投資の失敗として聞くことが多いケースです。

例えば、まだ居住者がいるにも関わらず空き室になったといい、家賃を横領しているという事例が過去に存在しました。他にも、根拠のない嘘の提案で厳禁を預けさせ、計画的に倒産してお金を持ってとんずらするといった事件も存在します。こういった悪徳業者に引っかからないためには評判を予めチェックするか、大手管理会社に依頼すればある程度リスク回避ができます。

このように、不動産投資の失敗には様々なケースがあり、失敗談を参考にするというのは、失敗を経験せずに知ることができるのです。

情報収集の注意点

不動産投資の知識を本で学ぶ時は、ノウハウよりもむしろ本質的な投資方法を学ぶための本を購入しましょう。

その理由は、ノウハウというのは時代の流れとともに変わるので本で学ぶのはあまり良いことではないからです。ノウハウは、本になって出版されている頃にはすでに古いものになっている可能性が高く、また、本によって書かれていることも違うので学ぼうとしたら逆に混乱してしまうからです。

もし、現在のノウハウを学びたいのであれば、セミナーで学ぶのが一番です。セミナーならば投資の最新情報を知ることができるからです。情報収集や勉強も立派な投資の1つであり、時間をかければ書けるほどリスク回避につながります。情報収集に係る金銭や時間のコストをケチると、結果的にそのケチった文の何倍もの赤字が発生するリスクがあるので注意しましょう。