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空室リスクが少ない

ここでは、賃貸経営でもっとも気になる空室リスクを減らす対策とは何か、マンション投資のパートナー選びのポイントと合わせて解説します。

マンション経営における最も不安な空室リスクとは

マンション経営で最も不安なことは、空室が発生するということです。空室が発生すると、もちろん家賃収入も途絶えるので利回りも発生しません。

空室を発生させないためには、家賃相場や立地条件を調べて、需要があるのか見極めることが大切です。

年々深刻化している空室問題

アパートやマンションなどの建設ラッシュにより、世帯数よりも、住居の数の方が年々多くなっています。入居率が良い物件は、間取りが良く、家賃や周辺の施設が入居者のニーズに合っている場合がほとんどです。

さらに管理体制も整っていて、日頃から清掃や設備の点検などが行き届いています。逆に、入居率が悪い物件は、入居率が高い物件と比べると、全体的に魅力がありません。

不動産投資を始める際には、満室の場合だけの状態をイメージしがちです。しかし、空室が発生することも予想しながら収支などの計算をしないと、失敗してしまう可能性があるので注意が必要です。

できるだけ空室リスクを減らすためのマンション投資術

区分所有のマンションだと、その部屋に入居者がいなければ家賃収入は得られません。空室リスクをできるだけ抑えることが、マンション経営で成功するために欠かせない要点となります。それは、相場より家賃を安くするといった単純なことではなく、ビジネスとしてリスクになる要因を少なくするという視点が大切なのです。

都心のワンルームマンションなら需要が多い

これは不動産投資でよく言われることですが、学生・社会人を問わず都心には多くの単身者がおり、持ち家に住んでいるケースが少ないことから、賃貸物件のニーズが高いわけです。

駅チカや新築・築浅など付加価値がある

単に家賃が安い物件よりも、最寄り駅から徒歩10分以内の好立地だったり、新築や築浅などの付加価値がある物件に適正な家賃設定がされている方が、良質な入居者を見込めるのです。付加価値のない物件で家賃を安く設定すると、入居者は見つけやすくなりますが、入居者の収入に余裕がなければ短期での転居になったり、家賃滞納などのトラブルに至る可能性が高まるわけです。

物件のグレード

入居者が物件を借りる際に決め手となるのは、「部屋の魅力さ」と「手ごろな家賃価格」が挙げられます。

部屋がキレイでおしゃれで魅力があると言っても、家賃が高ければ借り手は少なくなります。ボロボロのアパートで家賃が激安、駅から15分以上あるような部屋も入居者が現れにくいです。

手ごろな家賃価格の物件は、入居者が途絶えることがなく、退去者が出るまで待ち続ける人もいるほどです。手ごろな家賃価格は地域にもよりますが、6万円~10万円未満の物件です。

こうした売れ筋の部屋は、ホテルのようなグレードではなく、程よく清潔で家賃もお手頃という場合が多いです。

空室リスクが少ない物件を提供できる投資マンション会社とは

優良物件を購入するためには、自分でも入念な物件選びをするのが基本ですが、実績豊富な投資マンション会社なら上で触れたような物件を多数取り扱っていて、物件の見極めでも適切なアドバイスをしてくれます。

さらに、空室リスクを減らす要因としては、賃貸管理業務を委託するパートナー会社のサービス対応にも着目する必要があります。例えば、敷金・礼金・仲介手数料無料で賃貸管理してくれる会社もあります。これによって、家賃を下げなくても、入居者にメリットを提供することができるわけです。

マンションオーナーとしては、自分にとってのメリットだけでなく、入居者にとってのメリットを提供することも空室リスクの低減になります。そのためには、賃貸管理も含めて依頼できる投資マンション会社を選ぶことが重要です。

空室リスクの少ないパートナー会社を選ぶポイントとは

物件選びに必死になり過ぎると、賃貸管理会社選びに手を抜いてしまう人がいます。購入した物件というのは管理会社に任せる場合がほとんどです。

物件を購入した後は、あらゆる手段を使って入居者を募集しますが、この動きは全て管理会社が行うものです。

この入居者を募集する能力というのは、管理会社によって能力に差があり、収益が大きく異なってきます。

なるべく早く満室にするには、入居者を募集する能力が高く、技を持った管理会社に任せるようにしましょう。

公開情報を確認

任せようとしている管理会社の公開情報を確認してみましょう。インターネットを使って管理会社のHPや取り扱っている物件を見てみて、見極めることが大切です。

入居者募集に自信がある管理会社ほど、定期的に物件情報や会社に関する更新を行っています。

入居率を割り出す際の根拠

入居率を割り出す基準というのは、管理会社によって大きく異なります。

例えば、年に一度の入居率を一年中表示していたり、人気のある物件だけの入居率を表示していたりする場合もあります。空室から2ヵ月経過して初めて空室として表示をするなど、賃貸会社側が良く見えるような表示をしているケースもあります。

そのため、入居率を割り出す基準をしっかりと聞くようにしましょう。

管理している物件数

満足が得られるように物件を管理するには、多岐にわたる業務をこなす必要があります。そのため、物件を数多く管理している管理会社というのは、かなり高い能力があると言えます。

目安としては、10,000戸くらいの物件を管理していると、高い能力があると判断しても良いでしょう。

パートナー会社を利用することで回避できる他のリスク

入居者が家賃を滞納したらどうしよう…という不安もありますが、基本的にそのような問題が発生した場合は、専門家に任せるのが一番です。

自分が家賃の回収を行うと、入居者と連絡を取り合い、ずるずると滞納を引き延ばされる可能性もあります。入居者と連絡が取れないともっと手間がかかってしまいます。

そういったトラブルに対してのノウハウを持っている、賃貸管理会社にすべてを任せて対応してもらうと、迅速に問題が解決します。

予期せぬリスクにも備えておく

物件を持っていると、予想もしないようなトラブルに見舞われることがあります。どのようなトラブルがあるのか、いくつかお教えします。

火災リスク

いくらオーナーや管理会社が細やかに管理していても、入居者が火災などを引き起こしてしまう可能性があります。万が一火災が起こった場合には、被害が広がるかどうかは物件の材質によって異なります。

例えば、木造アパートだと一部屋の火災がアパート全域に広がってしまいますが、鉄筋コンクリートだと一部屋だけで被害がとどまります。さらに一部屋が全勝しても3ヵ月以内には新築のように美しくリニューアルできます。

こうしたことを考えると、木造ではなく鉄筋コンクリートで造られた物件が良いでしょう。

地震リスク

日本は地震大国と言われるほど、地震が多い国です。地震によって物件が破損してしまうと、修繕費用が発生してしまいます。そうならない為にも、地震に強い物件を選ぶ必要があります。

1981年(昭和56年)以降に制定された新耐震基準の物件を選ぶと、地震で破損する可能性がかなり低くなります。この新たに定められた基準は、「震度6強以上の地震でも倒れない住宅」とされています。

そのため、旧耐震の物件は選ばずに、新耐震基準の物件を選ぶようにしましょう。

リスクを想定しながら物件を選ぶことが大切

物件を選ぶ際には、物件自体を選ぶのに時間を要しますが、管理会社や保険会社までしっかり選ぶのが大切です。

さらに突然起こるトラブルにも迅速に対応する能力も必要です。上記のようなリスクが起こった場合に、どのように対処をするのかしっかりと管理会社と話をすることが大切です。

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