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サブリース契約のメリット・デメリット

不動産運用の心強いサポーターとなる、サブリースについて解説します。

サブリース契約をメリット・デメリットを網羅

不動産投資による収益とは、部屋を借りている人が払った家賃の合計です。

部屋を借りた人の数が多ければその分収益が増え、逆に空室が目立つようなると収益は大きく減ってしまいます。だからこそ、不動産投資における空室対策は非常に重要です。

ですが、素人では満足な対策を取ることが難しいものです。そこで近年注目されているのが、「サブリース契約」と呼ばれる不動産会社のサービスです。

契約するとたとえ空室が出たとしても、不動産会社側が損失分を補填してくれるため、安定した利益を得ることができます。

まず、サブリース契約の仕組みを把握すべし!

サブリースとは、簡単にいえば大家さんと入居者間で行われるやりとりを、不動産会社が取り持つことです。

大家さんは部屋や建物の管理をし、サービスの一環として設備トラブルへの対処や保険加入の手続きなどを行うことで、入居者が快適に住める環境を提供します。

入居者は住環境を得ることと引き換えに、毎月必ず賃料を支払わなければなりません。

これが一般的な不動産投資の仕組みですが、これは必ずしも順調に履行されるとは限りません。

建物の維持管理や、トラブルへの対処は大家さんへの負担が大きく、戸数の多いマンションとなると手が回らない場合もあります。

また、入居者側の家賃滞納や、空室により利益が得られないなどの問題も現れるため、不動産投資を初めたばかりの人ですと対処が難しい場合があるのです。

そこで活用できるのがサブリースです。管理サービスを行う専門の不動産会社が仲介し、さまざまな問題に対処してくれます。

会社ごとにサービス内容は異なりますが、建物の管理や設備トラブルへの対処、家賃滞納者への勧告や空室対策などを不動産のプロが行ってくれます。

契約締結のメリット

  • 空室や家賃滞納があっても、一定の収益を保証してくれる
  • 建物の管理業務をすべて任せることができる
  • 住民同士のトラブルなど、面倒な入居者への対応を任せられる
  • 毎月の家賃の総額を計算してくれるので、確定申告が簡単になる
  • 入居者の審査も任せることができる

サブリース会社が行っているサービス

「契約締結のメリット」でも触れたように、サブリース会社が行っているサービスは大きく分けて3つあります。

  1. 建物管理や入居者トラブルへの対処といった管理委託
  2. 空室があっても不足分を会社側が支払う空室保証
  3. 保証料を支払うことで家賃滞納時も収益を保証する滞納保証

サブリース契約を行うことで、不動産経営における不安定な要素を、不動産のプロが代わりに対処してくれます。

初めて不動産投資を行う人にとって非常に魅力的なサービスですが、反面デメリットとなることもあります。

次に、サブリースのデメリット部分について見ていきましょう。

サブリースで起こりうるトラブルを要チェック

一般的にいわれるデメリットは、費用の問題です。

サブリースは不動産会社に業務を委託するというサービスなので、依頼すれば当然家賃収入から手数料などを引かれてしまうのです。

こうした問題以外にも、サブリースにまつわるトラブルも業界では有名です。

問題の類型は3つ

建築提携型

建築提携型とは、簡単にいえば遊休地などの所有者に「アパート(マンション)を建てませんか?建物工事の受注と管理は当社が行います」と話を持ちかけるサブリース会社のことです。

一括借上げにより一定額の家賃が入るので、滞りなくローンの返済ができる。ローン返済後は年金代わりに収入が入る、といったように言葉巧みな勧誘を行います。

初めは順調に運用してくれますが、十年も経つと建物の老朽化や周辺の競合物件の影響により入居者が減り、家賃収入が徐々に減ってしまいます。すると、入居者確保のためとして、家賃の値下げを家主に求めるのです。

一見すると家賃値下げはサブリース会社にとってもデメリットのように思え、「自分の物件のために頑張っている」と考える人もいるでしょう。

しかし、実際にはサブリース会社は建物を建てた段階で十分な利益を得ているため、値下げは家主1人が損をするという構図となるわけです。

このような建築提携型の悪質なサブリース会社を見極めるためにも、メリット部分のみを伝えるため、見通しの甘い「いいことずくめ」の話を持ちかける業者には気をつけてください。

【対策】

  • 建物の老朽化や、競合物件などの問題にどう対処するか尋ねる
  • 契約書の提示を依頼し、問題点がないか細かく調べる
  • ローンの年数と、賃料減額による収支をきちんと計算して調べる
  • 建物の建設は自分で建設会社に依頼するか、信頼できる仲介業者を利用する
  • 不動産に関する知識のある弁護士、または信頼できる不動産会社に相談する

購入勧誘型

購入勧誘型は、不動産オーナーだけでなく、一般の消費者もターゲットとしています。

分譲マンションなどの購入を持ちかけ、維持管理や家賃保証の契約を迫るといった手口です。

悪質な会社になると、強い口調で契約を迫ることや、胸ぐらを掴むなどの恫喝、契約をするまで何時間も居座る、社員が数人がかりで追い込むように契約を迫るといった、強引な営業を行うことがあります。

何度も電話で勧誘されたり、設備点検を頼んだだけなのにマンション購入を迫られたりするトラブルも多く、国民生活センターでも多くの相談が寄せられています。

【対策】

  • 迷惑な勧誘を受け続けている場合は、消費者生活センターや国民生活センターなどに相談する
  • 何度も電話で勧誘される場合、「宅建業法の再勧誘の禁止にあたる行為」だと相手に伝える
  • 恫喝まがいの強行な勧誘には、警察に連絡するなどして対応する
  • 頼んでもいない物件を、セールスのように売りつけてくる会社とは決して契約しない

利益相反型

利益相反とは、相互利益とは真逆の「一方だけが利益を得る不平等な関係」のことを指したものです。

サブリース契約は、大家さんが物件の管理を委託する代わりに、家賃から手数料を支払うといった平等な契約のように思えます。

ですが、実際には利益相反の契約を結んでしまうといったことが多くあるのです。

建築提携型でも触れましたが、サブリース会社は通常どの会社でも、2~3年ごとに家賃の見直しを行います。建物の老朽化による価値の下落もあるため、家賃見直し自体には違法性はありません。

しかし、悪質なサブリース会社はまるで一切家賃の引き下げを行わず、常に一定額の家賃を保証するかのような文言でアピールするのです。

また、家主に断りなく家賃の引き下げを行う会社もあります。こうしたやり方により、物件の経営負担をすべて大家さんに押し付けてしまうわけです。

他にも、

  • 家主に敷金・契約更新料を支払わない会社
  • 家主に断りなく入居者を勝手に選んでしまう会社
  • サブリース解約時に法外な費用を請求する会社
  • 建物のリフォームを勝手に提携している業者に頼んだあげく、莫大な修繕費を請求する会社

もあります。適正な契約というものは、相互の利益があってこそ結ばれるものです。

こうした他方にしか利益をもたらさない、またはデメリット部をあえて説明せず、メリット部分のみを説明する契約は適正とはいえません。

もし、このよう悪徳業者と契約を結んでしまった場合は、大きな負債を背負う前に弁護士などに相談しておきましょう。

【対策】

  • 契約書に隅々まで目を通し、営業担当者に細かく話を聞くなどして、メリット・デメリット部をはっきりさせる
  • 不動産に関する知識のある弁護士、または信頼できる不動産会社に相談する
  • 対象のサブリース会社の評判について、ネットなどで調べておく
  • 契約書のコピー、説明時に担当者の音声を録音するなどして、相手会社が契約違反した場合への対策を取る

何と!明確な説明義務は皆無!

物件の売買をする際は、宅建業法に基づき詳細な説明をしなければなりません。

これを「重要事項説明」といい、メリット以外のリスクなどもしっかりと説明しなければならないと義務付けられています。

しかし、サブリース契約では、この宅建業法に基づく説明義務はありません。サブリース契約は、いってみれば管理会社へ物件を「又貸し」するようなものです。

大家さんとサブリース会社の2社間では、「業者間での取引」としてみなされていたため、説明義務がなされなかったのです。

ですが、サブリースを委託する大家さんの多くは、不動産管理に関する知識が少ない、いわば素人同然の人です。

そういった人と、不動産のプロであるサブリース会社が契約をする場合、きちんとした説明がなされないと不平等な契約を結ぶ危険性があります。

実際に国民生活センターなどでも、相次いでサブリース会社とのトラブルの相談が寄せられており、説明義務がないことは長らく問題となっていました。

そこで2016年9月、国土交通省は大家さんとの契約時に、サブリース会社は減額説明を義務化しなければならないという制度改正を行ったのです。

ですが、改正された制度の対象は、任意で登録されたサブリース会社だけに限定されるため、制度による効果を疑問視する声も少なくありません。

こうしたことから、現在でもサブリース契約を行う場合、大家さん自身がメリット・デメリット部分をしっかりと調べた上で判断するしかないのです。

トラブルを回避するテクニック

国交省が定めている標準契約書を参照!

サブリース契約の内容が適正なものかどうかを判断には、契約書を調べるという方法が勧められます。

しかし、専門家でもない素人では、契約書の内容が正しいものかどうかを判断するのは難しいでしょう。

そこで活用できるのが、国交省が定めた「サブリース住宅原賃貸標準契約書」です。

これは、国交省がサブリース契約で起こりうるトラブルを、防止する目的で作成された契約書の原本です。

サブリース会社は、必ずこの標準契約書通りの文面で契約書を作成しなければならない、という法的な拘束力はありません。

しかし、サブリース契約を考えている大家さんであれば、参考にすることで契約書が適正なものかを判断する材料となります。

標準契約書通りに作成されていれば、そのサブリース会社は信頼できると考えられますし、故意に標準契約書から削除されている項目があれば、その点を指摘して契約内容が適正かどうかを確かめられます。

特に注視すべき文言

  • 賃料の改定
  • 家賃保証
  • 免責期間
  • 原状回復・修繕費用
  • サブリースの解約

ここまでサブリース契約によるトラブルと、その回避の方法について記載しました。

しかし、すでにサブリース契約を結んでしまい、どう対処するべきか悩んでいる人もいるでしょう。

ここで、サブリース契約後に大家さんを守ってくれる法律について解説します。

大家さんを守ってくれる法律はある

サブリース契約は、解約時に高額な違約金が生じます。

不利な契約を結んだと後にわかったとしても、なかなか解約に踏み切れないという人も多いでしょう。そういった人を守ってくれるのが、法律です。

大家さんが把握すべき法律とは

サブリース契約に関して直接的に規制できる法律は、今のところ存在しません。しかし、現行法の中には悪質なサブリース契約に、牽制(けんせい)・対処できる法律がいくつか存在するのです。

賃貸住宅管理業者登録制度

登録された賃貸住宅管理業を行う会社を対象に

  • 貸主・借り主に対しての重要事項説明
  • 書面の交付
  • 賃貸借契約の更新・終了時の書面交付
  • 敷金精算額の書面交付

財産の分別管理や帳簿の作成・保存などを義務付けます。

また、重要事項の不告知や誇大広告の禁止、不正行為の禁止などの規制にも関わる制度です。

サブリース契約時の説明不足や、敷金が大家さんに支払われないといった問題に対処できますが、この制度が適用されるのはあくまで登録した会社だけです。

そのため、悪質な会社の取り締まりや、サブリース問題の改善につなげることはできません。なお、建築提携型や、購入勧誘型のサブリースへの対応も困難になります。

宅地建物取引業法

いわゆる「宅建業法」と呼ばれるこの制度は、購入勧誘型を適用対象にすることができます。

長時間または迷惑な時間帯における電話勧誘の禁止・書面交付義務・断定的判断提供の禁止・拒否している人への勧誘の禁止といった規制を行うことができます。

特定商法取引法

特定商取引法、または「特商法」と呼ばれるこの制度は、建築提携型のサブリースを適用対象にすることができる可能性があります。

購入勧誘型のように頼んでもいないのに営業マンが家に訪れ、アパートやマンションの建設を持ちかけた場合、「不招請勧誘の禁止」にあたる可能性があります。

不招請勧誘の禁止とは、売買契約の要請をしていない相手に対し、飛び込みで勧誘をした場合に適用されます。

営業マンが飛び込みで建築の請負契約を勧誘した場合、大家さんと営業担当者の間で情報量に差があるといえます。

この時点では大家さんは素人同然ですので、デメリット部分の情報をあえて話さず、言葉巧みに交渉されれば不利な契約を結んでしまう可能性が大いにあります。このようなケースでは、特定商取引法が適用される可能性があるのです。

消費者取引法

正確には消費者契約法と呼ばれるこの制度は、消費者と事業者間での交渉で、情報量に差がある消費者を保護する制度です。

すでにアパートやマンションなどの物件を運営している大家さんならまだしも、まだ投資物件を保有していない人は「消費者」に位置づけられるため、この消費者契約法が適用されます。

購入勧誘型での裁判において、「現実的にありえない数十年以上の長期家賃保証」「老朽化による物件の価値下落についての説明が不十分」など、契約をする大家さんへきちんとした説明をしなかったとして、消費者契約法の「不利益事実の不告知」に認定された事例もあります。

サブリース契約で、営業マンのいっていたことと違う事態に陥った場合、こういった消費者契約法がトラブル解決のカギになるかもしれません。

すべてのサブリース会社が悪質ではない

ここまで、サブリースのメリット・デメリットについて記載しました。法律に関する内容にまで触れたため、サブリースが違法性のあるサービスのように感じた人も多いでしょうが、決してそのようなことはありません。

サブリース会社によっては、大家さんに対して懇切丁寧に説明をきちんと行い、業務をしっかりサポートしてくれる会社もあります。利点と問題点を見比べ、契約するべきかどうかを冷静に判断しましょう。