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ワンルームタイプ VS ファミリータイプ

ここでは、入居者の属性やリスク要因の違いなど、投資用不動産としてのワンルームマンションとファミリータイプそれぞれの特徴やリスクについて解説します。

潜在顧客数が断然多いワンルームマンション投資

ワンルームマンションの場合、物件面積は18~30m²程度で、当然単身者向けの賃貸物件となります。マンション投資で都市型ワンルームの収益性がいいといわれるのは、こうした単身者という潜在顧客が大勢いるからで、需要が高ければ当然賃貸物件としても高い収益性が見込めるというもの。

団塊ジュニア以降の世代は、人口が少なくなっている傾向があるものの、物件に住む世帯という単位で見れば、単純比較でファミリーより単身者の方がマーケットは多様だといえます。大学生・専門学校生から結婚前までの社会人が主要ターゲットになりますが、晩婚・未婚化が進んでいることと流動性が高いという点から、空室になっても次の入居者が見つかりやすいのも事実でしょう。

単身者の場合、ひとりの希望条件によって物件探しをしているので、ある程度条件をクリアした物件を見れば、契約までのプロセスが早いのも、投資という点で見るとキャッシュフローに好影響を及ぼします。

そもそも、不動産投資という意味では、単身者向けワンルームマンションのような1部屋あたりが狭めな部屋の方が、表面利回りはよくなるのです。一棟買いのオーナーとしてイメージするとよりわかりやすいのですが、同じ土地に同規模のマンションを建てるなら、より多くの世帯が入れるワンルームの方が収益性も高く、空室リスクも減らせるというわけです。

投資する人間の立場で考えてみると、区分所有する際にもワンルームマンションの方がファミリー対応より購入金額が安価になりますし、面積が狭ければリフォームやメンテナンスにかかる費用も安価で済みます。

ワンルームマンション投資のリスクとは

単身者というターゲットは、流動性の高い点が需要の高さでもあるのですが、それだけ短期間で賃貸物件を転居するケースも多く、同じ入居者が長年にわたって住み続けるという安定性には欠ける面があります。また、単純に1部屋あたりの賃料は、ファミリータイプよりも低くなります。

賃貸派家族がメインターゲットのファミリータイプマンション投資

ファミリータイプと呼ばれるマンションは、3DK以上の間取りの物件を指すのが一般的。大都市圏なら一定のニーズがあるのは間違いありませんが、入居者となる潜在顧客の属性については、きちんと把握しておく必要があります。

よく、マイホームを賃貸物件にするのと売買物件にするのとで、どちらか得かという記事を目にすることがあります。一生賃貸物件に住むという家族ももちろんいますが、日本人のマインドとしては、まだまだマイホームを購入するという意識が高い傾向にあります。投資物件として運用する際にも、競合する賃貸物件だけでなく、分譲物件と比較対象にされるケースもあるわけです。また、ファミリータイプのマンションに住む家族でも、近い将来にマイホーム購入を計画していて、資金の目処が立てば賃貸を出ていくケースも少なくありません。

一般的な傾向でいえば、家族で暮らしている場合、単身者より入居期間が長くなるので、一旦入居者が決まればそれなりの期間、安定した家賃収入が見込めるでしょう。物件の経営者という視点で考えると、1件あたりの家賃はワンルームより高額な設定にできますし、物理的な競合物件が少ないのも事実。経費として計上できる減価償却費も多くなりますし、入居者の社会的な地位がしっかりしていたり、子供が就学していれば簡単に引っ越すことがない点なども優位といえるでしょう。

ファミリータイプマンション投資のリスクとは

ファミリータイプのマンションは、ワンルームマンションよりも販売価格は当然高額になります。初期的な自己資金も高くなりますし、金融機関からの融資も通りにくくなります。

物件経営という点で見てみると、ワンルームに比べて、空室になった場合に次の入居者が見つかりにくい傾向があります。これは物理的な潜在顧客層のボリュームによるものなので致し方ありません。さらに、家族だと賃貸物件を即決するケースはあまり多くなく、夫婦で複数回内見したりしても、最終的に両者の意見が合わなければ成約には至りません。

入居者が見つかった場合でも、小さな子供がいる家族だと部屋が傷みやすかったり、近所との騒音トラブルなどが起きるリスクがあり、メンテナンスにはある程度の手間とコストがかかることを見込んでおいた方がいいでしょう。

ファミリータイプのマンションを区分所有した場合、自宅として住んでいる家族と、収益物件として賃貸で貸し出している所有者とが混在することもあります。組合や自治会などとの付き合いや、共用部分の管理など、区分所有者の自由にはいかない要素も少なくないので注意してください。

このように収益物件として見た場合、需要と供給のバランスがわかりやすいため、不動産投資初心者が購入を検討するなら、ワンルームマンションがおすすめです。もちろん、個々の物件によって収益性のポテンシャルは変わってくるので、単純比較はできない面がありますが、物件を見極めるスキルがまだ浅い段階なら、ワンルームマンションの方がリスクの少ない投資になるとはいえるでしょう。

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