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ワンルームタイプ VS ファミリータイプ

ここでは、入居者の属性やリスク要因の違いなど、投資用不動産としてのワンルームマンションとファミリータイプそれぞれの特徴やリスクについて解説します。

潜在顧客数が断然多いワンルームマンション投資

ワンルームマンションの場合、物件面積は18~30m²程度で、当然単身者向けの賃貸物件となります。マンション投資で都市型ワンルームの収益性がいいといわれるのは、こうした単身者という潜在顧客が大勢いるからで、需要が高ければ当然賃貸物件としても高い収益性が見込めるというもの。

 

団塊ジュニア以降の世代は、人口が少なくなっている傾向があるものの、物件に住む世帯という単位で見れば、単純比較でファミリーより単身者の方がマーケットは多様だといえます。大学生・専門学校生から結婚前までの社会人が主要ターゲットになりますが、晩婚・未婚化が進んでいることと流動性が高いという点から、空室になっても次の入居者が見つかりやすいのも事実でしょう。

 

単身者の場合、ひとりの希望条件によって物件探しをしているので、ある程度条件をクリアした物件を見れば、契約までのプロセスが早いのも、投資という点で見るとキャッシュフローに好影響を及ぼします。

 

そもそも、不動産投資という意味では、単身者向けワンルームマンションのような1部屋あたりが狭めな部屋の方が、表面利回りはよくなるのです。一棟買いのオーナーとしてイメージするとよりわかりやすいのですが、同じ土地に同規模のマンションを建てるなら、より多くの世帯が入れるワンルームの方が収益性も高く、空室リスクも減らせるというわけです。

 

投資する人間の立場で考えてみると、区分所有する際にもワンルームマンションの方がファミリー対応より購入金額が安価になりますし、面積が狭ければリフォームやメンテナンスにかかる費用も安価で済みます。

東京のワンルーム投資のメリット

ワンルーム投資を成功させるには、安定した収入が長期間得られる物件を選択しなければなりません。東京は日本で最も単身者世帯数の多い場所です。そして今後、さらに増えていくことが予想されています。需要は増えています。 つまりワンルームマンションへ投資する点で、東京都以上に需要があり安定した市場はない、と言えるのです。 東京でワンルームマンションへ投資するおもなメリットを6つご紹介します。

開発規制による希少価値

2008年頃から、東京都23区においてワンルームマンションを建てる際、一定の面積以上の広さがない部屋や建物は建てられないという旨の条例化がなされました。このような条例は1980年代、2000年代初頭と徐々に強化・厳格化されており、今後さらにこの動きは強まるとされています。しかし東京23区でワンルームマンションを必要とする単身者が減る見込みはありません。

 

明らかに需要に供給が追い付いていない状況であることから、今後ますます価値の高まる投資対象と言えます。

空室リスクが低い

東京のワンルームマンションは、東京都心に近いまたは都心へのアクセスが良好な立地に多く建っています。そのような物件は入居者が退去しにくく、もし退去してもすぐに次の入居者を見つけやすいことが大きなメリットです。

 

注意したい点として、23区内であっても駅徒歩10分以上などの立地の悪さ、また高層階なのにエレベーターが無いなどの設備の悪さも入居希望者が集まらない要因になるため、投資対象からは外しましょう。

初期投資費用が安価

前述のように多くの場合、ワンルームマンションは好立地の物件でもファミリー向けマンションより安価です。ローンを組んで投資する人も多くいますが、どうしても空室になってしまい家賃収入が途絶えてしまう可能性があります。そのような場合にローンの返済額が低額であれば、空室の期間をしのぎやすいでしょう。また、リスク分散の意味で複数の物件へ投資することも、ワンルームマンションであれば現実的になります。

利回りの高さ

近年は、大手銀行預金の金利でも1%にはとても届きません。ワンルームマンションへの投資は平均して年利3~7%ほどの利率となります。株式やFXのように一気に大金を得る可能性はありませんが、長期にわたり堅実な方法で資産を増やしていくことのできるミドルリスク・ミドルリターンの資産運用となります。

流動性の高さ

不動産投資の中で考えるとワンルームマンションは、流動性が高い対象といえます。流動性が高い=売却しやすい、ということは投資対象を選ぶ段階から視野に入れておくべき点です。なぜなら、様々な事情で突然まとまった資金が必要になることも考えられるからです。東京都内でマンション一棟まるごと、または一戸建て住宅やファミリー向けマンションでは、早期に買い手が見つかることはあまり期待できません。買い手は不動産会社や投資家がほとんどのためです。

 

早く売りたいと思う場合は、かなり価格を下げなければ見向きもされない場合も少なくありません。その点、東京のワンルームマンションであれば前述の希少価値もあり、投資家だけでなく自分で住むために購入する個人も多くいるため、速やかに買い手を見つけることが比較的容易です。

物件管理の手間が不要

物件の所有者は投資家でも、実際の入居者審査や家賃の回収、クレーム処理などは全て不動産会社に委託できます。サラリーマンなど本業を持っていて余分な時間は無いという人であっても、ワンルームマンションなら片手間でマンション経営が可能です。

ワンルームマンション投資のリスクとは

単身者というターゲットは、流動性の高い点が需要の高さでもあるのですが、それだけ短期間で賃貸物件を転居するケースも多く、同じ入居者が長年にわたって住み続けるという安定性には欠ける面があります。また、単純に1部屋あたりの賃料は、ファミリータイプよりも低くなります。

賃貸派家族がメインターゲットのファミリータイプマンション投資

ファミリータイプと呼ばれるマンションは、3DK以上の間取りの物件を指すのが一般的。大都市圏なら一定のニーズがあるのは間違いありませんが、入居者となる潜在顧客の属性については、きちんと把握しておく必要があります。

 

よく、マイホームを賃貸物件にするのと売買物件にするのとで、どちらか得かという記事を目にすることがあります。一生賃貸物件に住むという家族ももちろんいますが、日本人のマインドとしては、まだまだマイホームを購入するという意識が高い傾向にあります。

 

投資物件として運用する際にも、競合する賃貸物件だけでなく、分譲物件と比較対象にされるケースもあるわけです。また、ファミリータイプのマンションに住む家族でも、近い将来にマイホーム購入を計画していて、資金の目処が立てば賃貸を出ていくケースも少なくありません。

 

一般的な傾向でいえば、家族で暮らしている場合、単身者より入居期間が長くなるので、一旦入居者が決まればそれなりの期間、安定した家賃収入が見込めるでしょう。

 

物件の経営者という視点で考えると、1件あたりの家賃はワンルームより高額な設定にできますし、物理的な競合物件が少ないのも事実。経費として計上できる減価償却費も多くなりますし、入居者の社会的な地位がしっかりしていたり、子供が就学していれば簡単に引っ越すことがない点なども優位といえるでしょう。

東京のファミリータイプマンション投資のメリット

東京のファミリー向けマンション投資には、ワンルームマンションにはないメリットが数多くあります。代表的なものを5つ取り上げます。

入居者が長期間住む可能性が高い

入居者が長期間住んでくれるということは、不動産投資における基本であり、最も大きなメリットです。空室になることは、新たな入居者の募集に手間と費用が必要になる・家賃収入がストップするなど、様々な問題を引き起こします。ファミリー向けマンションに入居する世帯の場合、学齢期の子供がいる場合は特に長く居住します。 例えば、子供が小学1年生から中学3年生になるまで居住した場合は、9年間も居住してくれることになります。

年間を通じて安定した需要がある

ワンルームマンションの入居者層は大学生や独身のサラリーマン・OLが中心です。このような層の人は大学の入学・卒業時期や人事異動時期といった環境の変化に合わせて転居・入居をするため、毎年2月~4月に集中して入退去が行われます。

 

他方ファミリーの場合、子供が生まれたり親と同居するようになったり、子供が成長したため学校に通いやすい場所の広い部屋へ移ろう、といった理由での引っ越しが多くなります。特定の時期に集中しないため、年間を通して安定した需要があるという特徴があります。

入居者の質が良く、近隣トラブルの予防になる

傾向として、高い家賃の部屋には良識ある質の良い入居者が入居してくれる可能性が高くなります。投資対象の物件の家賃が相場より極端に安い設定でない限り、入居者の質は高いものになるでしょう。 ワンルームマンションの場合は単身者ゆえの自由気ままさによって、部屋や共用設備が粗末に扱われている傾向も見られます。また近隣トラブルも単身者向け住居で多くみられるものです。とくに若者の場合は、近隣に配慮することなく好き勝手に騒ぐこともよくあるため、トラブルの原因になりやすいでしょう。

 

他方、ファミリー向けマンションに入居する人の層としては、社会的に安定した良識ある大人であることが多くなります。年齢層もワンルームの入居者より高いため常識があり、近隣住民との良いコミュニケーションの重要性を理解している場合が少なくありません。

経済的に安定した入居者を獲得しやすく、家賃滞納リスクが低い

前項の内容とも関連する点ですが、ファミリー向けマンションの場合は良識ある社会人のファミリーが入居する可能性が高いことで、家賃滞納のリスクを大幅に減らすことができます。 家賃滞納は、マンション投資において想定されるリスクの中でも特に大きなものです。これはワンルームマンションの方が多く発生する傾向にあります。

 

入居者の年齢層が若く、安定した金額の収入を得ている人ばかりではない点が原因です。経済観念がなく、それを指摘してくれる同居人もいないため、頻繁に家賃を滞納してもあまり気に留めない人もいます。

 

その点、ファミリー向けマンションの場合はそれなりに高い家賃を支払う賃貸契約が交わされています。入居者は全て収入や勤務先を含めた入居審査を通過した人たちなので、ある程度経済的に安定した入居者を獲得しやすくなります。

駅から離れている立地でも入居者が集まりやすい

駅に近い物件は、多少古くなっても簡単には値下がりしません。ワンルームマンションの投資の場合は駅近が必須条件でしたが、ファミリー向けマンションの場合は必ずしもそうとは言えません。区にもよりますが、ファミリー世帯の場合は車を保有することが増えるためです。そのため、多少駅から遠くても通学や通勤に不自由しないのなら構わない、という考えで入居するファミリーも多くなります。

 

この点は投資家にとってもメリットがあります。駅近とは言え古くて高額な物件に投資するより、少々立地は悪くても新しくて綺麗、しかも相場より安いマンションに投資する方が金銭的にも非常に楽になります。

ファミリータイプマンション投資のリスクとは

ファミリータイプのマンションは、ワンルームマンションよりも販売価格は当然高額になります。初期的な自己資金も高くなりますし、金融機関からの融資も通りにくくなります。

 

物件経営という点で見てみると、ワンルームに比べて、空室になった場合に次の入居者が見つかりにくい傾向があります。これは物理的な潜在顧客層のボリュームによるものなので致し方ありません。さらに、家族だと賃貸物件を即決するケースはあまり多くなく、夫婦で複数回内見したりしても、最終的に両者の意見が合わなければ成約には至りません。

 

入居者が見つかった場合でも、小さな子供がいる家族だと部屋が傷みやすかったり、近所との騒音トラブルなどが起きるリスクがあり、メンテナンスにはある程度の手間とコストがかかることを見込んでおいた方がいいでしょう。

 

ファミリータイプのマンションを区分所有した場合、自宅として住んでいる家族と、収益物件として賃貸で貸し出している所有者とが混在することもあります。組合や自治会などとの付き合いや、共用部分の管理など、区分所有者の自由にはいかない要素も少なくないので注意してください。

 

このように収益物件として見た場合、需要と供給のバランスがわかりやすいため、不動産投資初心者が購入を検討するなら、ワンルームマンションがおすすめです。もちろん、個々の物件によって収益性のポテンシャルは変わってくるので、単純比較はできない面がありますが、物件を見極めるスキルがまだ浅い段階なら、ワンルームマンションの方がリスクの少ない投資になるとはいえるでしょう。

 

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