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新築 VS 中古

ここでは、長期的な収支で考えるべき投資用不動産としての新築マンションと中古マンションそれぞれの特徴やリスクについて解説します。

プレミアムが付く投資物件としての新築マンション

一般的な市場価値でいえば、賃貸物件でも新築は人気があり、同じような物件なら家賃も高めに設定することができます。これは新築プレミアムといって、通常新築から10年で家賃は約10%下落して、次の10年では約5%下落するといわれています。どんな物件でも新築という状態は一度しかないので、より家賃を高く設定できる新築か、少なくとも築浅の段階で購入すれば、最初期から10%家賃が下落する前の家賃収入が期待できるわけです。

新築というプレミアムを味わえるのは最初の一人だけ!

新築マンションというプレミアムはメリットになりますし、ともすればデメリットとなる場合もあります。

新築マンションのメリットは、利回りの高さ以外にも沢山あります。

  • 長期での空室保証を受けやすい
  • 資産価値が高いため融資が受けやすい
  • 所得税や相続税対策に利用できる
  • 売れやすいので処分しやすい
  • 売却益で利益を得るような投資に利用できる

その一方、人が住んだ途端に新築プレミアムがなくなってしまうデメリットがあります。

また、新築マンションが高利回りで人気があることを逆手に取り、設備や間取りが安普請な新築マンションが多く売られていることも問題です。

新築マンションは家賃も高く設定されているので、借りる側も慎重に部屋を見定めます。

いくら新築でも設備や間取りに問題があれば、誰でも高い家賃を払ってでも住みたいとは思わないものです。

こうしたことから、新築というプレミアムは大家さんにとって諸刃の剣となる可能性があるのです。

新築マンション投資のリスクとは

新築マンションは、同条件の中古マンションに比べて購入価格は高くなります。その分、家賃が高く設定できれば結果的に高利回りになる可能性もありますが、その物件はまだ入居実績がないため、収支計画は想定家賃で試算することになる点に注意が必要です。

また、最初の入居者が、新築の家賃設定で成約して長期間更新してくれればいいですが、次の入居者と契約する場合、新築時より安価な家賃になることをあらかじめ見込んでおくことも必要です。

想定家賃の試算方法をチェック

想定家賃とは、投資物件を購入する際に誰もが必ず目を通す、「レントロール」に書かれている家賃です。

投資物件を扱う不動産会社の多くは、家賃保証などのサービスも並行して行っています。そのため、空室対策で発生する費用も含まれた想定家賃は、低めに試算していると思われがちです。

しかし、想定家賃などの情報は物件を購入する投資家だけでなく、金融機関も目を通しています。

物件購入にあたり金融機関を紹介する不動産会社ですと、フルローンを受けられるようにするため、わざと想定家賃を相場よりも高く試算することがあるのです。

想定家賃が競合物件の相場より高くなっていた場合、空室によるリスクが増大します。

こうした問題を回避するためには、レントロールに書かれていた想定家賃を過信しすぎないことが重要です。

購入した不動産会社とは別の会社へ相談し、競合物件との家賃相場の比較をしてもらいましょう。

ローンコントロールの重要性

銀行などから融資を受ける場合、借入比率が80%以下、返済比率が25%以下でなければ審査は通りにくいとされています。

金融機関でローンを組む場合、この返済比率25%以下を目安にするとよいでしょう。

返済比率とは、金利を含めた一年間の返済額÷借入人の税込み年収×100で計算される比率です。

例えば1,500万円の融資を受け、返済金利が3%、返済年数が30年、年収が300万円だとすると、返済比率はちょうど25%。月25万円の給与の内、毎月約6万3千円を返済に充てることとなります。

また、年収が500万円の人の場合、融資金と金利が同じであれば返済年数15年で返済比率は24%。月に約41万円の給与から毎月約10万円を返済に充てることなるわけです。

これだけ聞くと、返済比率25%以内はかなり余裕があるように思えますが、実は金融機関が算出する返済比率には支払うことになる税金の額まで含まれています。

そのため、ローンを組む場合は、支払う税金を差し引いた「手取り年収」で計算する必要があるのです。

手取り年収を考慮した返済比率

各種税金の支払いを考慮すると、手取り年収は税込み年収のおよそ80%。年収300万の人なら手取りは240万円、月の手取りは20万円となります。年収500万の人なら手取り400万、月の手取りは約33万円です。

先程の返済比率での返済額に当てはめるなら、年収300万の人は手取り20万円から6万3千円が引かれ、500万円の人は手取り33万から10万円が引かれることになります。

さらに、上記の計算には光熱費や水道料金、食費、家賃といったお金は含まれていません。

それらの費用が合計で10万円掛かると仮定すると、毎月の手取りが20万円の人は毎月16万、毎月の手取りが33万の人は20万円が引かれる計算。返済比率25%は、かなりギリギリの数値だということがわかるでしょう。

この結果、毎日の生活を考慮してローンを組むのであれば、返済比率25%を超えないようにコントロールする必要があるのです。

営業電話の甘い誘惑に惑わされない

年収や社会的立場が高い人の元には、不動産会社から営業電話がよく掛かってきます。「資産運用のために、新築の分譲マンションを購入しませんか?」といった話をよく持ち掛けられることがあります。ただ、こうした話はほぼ確実に失敗するといわれています。

営業電話では、減価償却費による節税・資産の形成・生命保険や年金の代わり、といった点で購入のメリットを持ち掛けます。

不動産会社の営業は「キャッシュフローの問題」や「出口戦略が難しさ」といったデメリットには触れないため、購入すると大きな負債を抱える可能性があるのです。

キャッシュフローの問題

キャッシュフローとは、毎月得られるお金と支払うお金の総称です。

マンション経営でいえば、毎月得られるお金が家賃で、毎月支払うお金が管理費やローン返済額の総額となります。

支払う金額が多いと、家賃収入を得ても収益はマイナスとなるため、問題となります。

不動産会社の営業では「減価償却費の節税分キャッシュフローのマイナスを補える」といいますが、実はこの減価償却費は定率法によって年々減少してしまいます。

さらに、設備の償却期間も15年に定められているため、15年以上のローンを組んだ場合は16年から減価償却費が一気に下がってしまいます。

短期間であれば節税によりプラマイゼロとなる可能性もあり、ローンの期間が長くなれば節税効果が薄れます。

さらに管理費の増大や物件価値の下落による家賃の引き下げの影響により、時間経過とともにキャッシュフローの損失がどんどん増加してしまうのです。

出口戦略が思うようにいかないケースも多い

キャッシュフローに加え、出口戦略の難しさも問題です。

新築の分譲マンションの購入費には、人件費や広告費といった費用が、原価のおよそ2割も加算されているといわれています。

原価以上の価格を借り入れてしまった上に、新築マンションは物件価値の下落スピードも早いため、あっという間に残債と物件の市場価値に大きな隔たりが生まれてしまいます。

管理費や家賃の値下げ、さらには空室による利益減が起こった場合、損益の大きさから多くの人は売却による損切りをしようと考えます。

しかし、物件の売却するには、債権者の持つ抵当権を外す必要があります。

抵当権を外すには債権者へ借金を一括して返済しなければならず、お金が用意できなければ不良物件をいつまでも抱え込んでしまう、いわゆる「詰み」の状況へ陥ってしまうのです。

こうした事態を回避するには、営業からの甘い誘惑に乗らないことが重要です。

投資物件を購入する場合、キャッシュフローをしっかり確認し、物件価値の下落や空室リスクを考慮した上で、最終的に利益を得られるかどうかをしっかりと見極める必要があるでしょう。

一定の入居実績が見込める中古マンションの投資価値

中古マンションは、いうまでもなく同等の新築マンションより安く購入できます。収益物件として買う中古マンションなら、それまでの稼働実績なども確認できるので、よりリアリティのある収支予測が立てられるでしょう。

ただし、家賃を決めるにあたっては、過去実績にしろ他の部屋にしろ、それがいつ設定された家賃なのかをきちんとチェックしておく必要があります。極端な例を挙げれば、10年前の新築時に設定された家賃をそのまま適用するのは無理があるというもの。同じマンション内の同等条件の部屋が空室で入居者募集をしていれば、かなり現実的な参考例となりますが、かなり年数が経っている場合は下落率を十分に加味するようにしてください。

中古マンション投資のリスクとは

比較的安価な中古マンションを見つけたからといって、資産価値を吟味せずに購入するのはNG。古い耐震基準のマンションは避けるべきですし、そうでなくても古いマンションだと購入代金以外に、リフォームやリノベーション費用がかさむこともあるからです。不動産投資の初心者なら、中古を選ぶ場合でもできるだけ築浅の物件にして、初期からメンテナンス費用がかかるような物件は避けること。できれば新築を購入して、ローン完済後の高収益を目指してはいかがでしょう。

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