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新築 VS 中古

ここでは、長期的な収支で考えるべき投資用不動産としての新築マンションと中古マンションそれぞれの特徴やリスクについて解説します。

プレミアムが付く投資物件としての新築マンション

一般的な市場価値でいえば、賃貸物件でも新築は人気があり、同じような物件なら家賃も高めに設定することができます。これは新築プレミアムといって、通常新築から10年で家賃は約10%下落して、次の10年では約5%下落するといわれています。どんな物件でも新築という状態は一度しかないので、より家賃を高く設定できる新築か、少なくとも築浅の段階で購入すれば、最初期から10%家賃が下落する前の家賃収入が期待できるわけです。

新築マンション投資のリスクとは

新築マンションは、同条件の中古マンションに比べて購入価格は高くなります。その分、家賃が高く設定できれば結果的に高利回りになる可能性もありますが、その物件はまだ入居実績がないため、収支計画は想定家賃で試算することになる点に注意が必要です。

また、最初の入居者が、新築の家賃設定で成約して長期間更新してくれればいいですが、次の入居者と契約する場合、新築時より安価な家賃になることをあらかじめ見込んでおくことも必要です。

一定の入居実績が見込める中古マンションの投資価値

中古マンションは、いうまでもなく同等の新築マンションより安く購入できます。収益物件として買う中古マンションなら、それまでの稼働実績なども確認できるので、よりリアリティのある収支予測が立てられるでしょう。

ただし、家賃を決めるにあたっては、過去実績にしろ他の部屋にしろ、それがいつ設定された家賃なのかをきちんとチェックしておく必要があります。極端な例を挙げれば、10年前の新築時に設定された家賃をそのまま適用するのは無理があるというもの。同じマンション内の同等条件の部屋が空室で入居者募集をしていれば、かなり現実的な参考例となりますが、かなり年数が経っている場合は下落率を十分に加味するようにしてください。

中古マンション投資のリスクとは

比較的安価な中古マンションを見つけたからといって、資産価値を吟味せずに購入するのはNG。古い耐震基準のマンションは避けるべきですし、そうでなくても古いマンションだと購入代金以外に、リフォームやリノベーション費用がかさむこともあるからです。不動産投資の初心者なら、中古を選ぶ場合でもできるだけ築浅の物件にして、初期からメンテナンス費用がかかるような物件は避けること。できれば新築を購入して、ローン完済後の高収益を目指してはいかがでしょう。

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