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都市 VS 地方

ここでは、物件のエリア特性を考慮して、投資用不動産としての都心と地方のマンションそれぞれの特徴やリスクについて解説します。

ニーズは高いが競合も多い、都心の投資マンション事情

マンション投資の代表例とされるくらい、大都市のワンルームマンションが収益につながるとされるのは、単身者というターゲット層が非常に多く集まっているため、空室リスクが少ない点にあります。投資用マンションは、立地がよくても物件が魅力的でも、入居者がいなければ1円の収入にもならないので、より多くの潜在顧客が集まっているエリアに収益物件としてのマンションを所有しようと考えるのは、極めて正しい判断といえます。

都心のマンション投資のリスクとは

都心部は賃貸物件に対するニーズが高いということは、裏を返すと競合する物件も多数あるということ。単身者とワンルームとの需給バランスを考えれば、入居者が見つけにくいということはないものの、近隣の競合物件との兼ね合いから、家賃は抑えなければならなくなるケースも十分にあり得ます。

また、同程度のマンションであれば、地方よりは都心の方が購入価格は高くなるので、初期の自己資金やローンの返済額もその分大きくなるなど、利回りはやや厳しめに見ておいた方がいいでしょう。

中には高利回りも期待できる、地方の投資マンション事情

一方、地方のマンション投資は都心とは正反対で、空室リスクは高くなる傾向があるものの購入価格が安くなり、入居者をきちんと確保できれば、結果的には高利回りになることも期待できます。エリアや物件による違いは当然ありますが、地方都市の物件の中には満室想定利回りが10%を超えるケースもあるほど。都心と比べれば地方都市は地価が低くなる分、建物価格を高く設定することで、減価償却費を多めに計上できるのもメリットといえるでしょう。

なお、ここでいう地方都市とは大阪、名古屋、福岡、札幌といった地方における大都市だということも知っておいてください。

地方のマンション投資のリスクとは

政令指定都市などその地方では大きな街であっても、物理的な人口で比較すれば東京よりも入居者の人数は少ないので、相対的に空室リスクは高くなります。また、地方都市による特性や独自性などを把握して物件選びをしないと、入居者のニーズにはまりませんし、管理運営面でもその地方で信頼できる業者を見つけておかないと、トラブルに巻き込まれるリスクも少なくありません。

以上のように、初心者が自分の目が行き届かない地方都市のマンションを購入するのは、ちょっと冒険が過ぎます。まずは、自分で物件探しをしやすい都心のマンションからスタートするのが賢明です。

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